3租售组合型综合社区模式-北京太阳城).docx
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模式三:租售组合型综合社区模式该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合,实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。项目中的养老公寓及配套设施由开发商运营或由专业的运营机构负责。这种模式不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题,还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。通过住宅销售获得一次性投资收益,而通过养老公寓出租和配套持有经营获得了长期稳定的收益。而收益的比例则因项目定位中产品配比不同而不同,一般销售与持有部分比例为8∶2。租售组合型综合社区模式的最大优点,不仅是资金回笼较快,收益多元化,关键是在土地方面可采取灵活策略,在用地性质上,可以是居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质搭配的综合性开发。相对而言,其最大的缺点是资金投入较大,总成本投入比单纯的住宅开发高得多,建设周期相对较长;持有部分后期需要持续的经营管理和投入,投资回收期较长,通常在15~20年。(代表企业:北京太阳城)北京太阳城区太阳城是国内较早的大型养老社区,主要是通过住宅地产开发沉淀养老项目,是早期以养老为概念的地产开发项目。区位概况:北京太阳城座落于北郊昌平区小汤山镇(属于北京城乡结合部),距离北京市中心约27公里,西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里,背靠燕山自然环境优美,社区周边有绿色长廊、百里长河、千亩果园、万亩草坪。整体规划:占地总面积约为42公顷(623亩),建筑面积约为30万平方米,其中住宅面积23万平方米,商业配套设施7万平方米。整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓、老年护理中心、医院、家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、健康管理中心、假日酒店,可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务。产品组合:北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内,是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能的租住式老年公寓。分为公寓A栋和公寓B栋,总建筑面积为28700 平方米;A栋拥有各类户型房间175间,接待半自理和无自理能力老人,以医疗护理为主,生活照料为辅;B栋拥有各类户型房间297间,接待健康老人,以生活照料为主,医疗护理为辅。银铃公寓收费标准采取会员制(目前只针对健康老人包括会员费+房费+服务费),会费从2万到30万不等,会费在老人退宿时返还,会费越高每月房租也就越低。开发流程:太阳城采取滚动开发的策略,住宅区主要分三期逐步开发。太阳城运作目标:1. 未来太阳城的目标是上市融资。2. 对上市合作企业的要求,对其投资规模和净资产情况不作要求,但要求经营效益良好,是工商注册的涉老企业,愿意配合验资审计等上市所需的工作。3. 运作方法和利益的分配。上市合作企业在工商变更注册时,使上市公司占有该企业25%以上的股份;同时该公司按上市主体公司占有合作企业的股份价值,以同等价值享有上市公司的股份。4. 上市公司不以谋取合作企业权益为目的,目的只有一个,实现最大上市效益,为所有合作企业提供一个融资渠道。在上市没有成功之前,合作企业不承担任何费用,前期上市费用均由北京太阳城承担,上市成功后上市费用按各企业在上市公司所占股份承担费用。
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