201601合肥云谷首期上市方案60p题稿.pptx

1、市场研判 2、产品研读 3、推售计划 4、营销举措;2015年多数区域成交量同比呈现下滑，滨湖区办公市场量价齐升，部分项目办公产品去化表现良好，政务区为全市价格高位，均价呈现小幅下跌。 2015年合肥市九区办公成交量6跌3升，其中包河区、蜀山区、庐阳区等主城区均迎来不同程度的下滑，滨湖区涨幅较为明显，达到54%，随着区域热度的上涨，投资客信心有所加强，万达文化旅游城、恒大中心等项目持续热销； 2015年合肥市九区办公成交均价4跌5升，其中蜀山区价格上涨最明显，涨幅达到13.6%，目前政务区均价处于全市最高位，为12420元/㎡，同比去年下跌7.8%。;商办市场;2015年合肥九区办公市场供远大于求，受部分大体量办公产品入市影响，供应量同比大幅上涨，但成交层面表现不甚理想，成交均价小幅下跌，办公市场前景不容乐观。;TOP10办公成交量占全市比例63.2%，值得一提的是京商商贸城，该项目以低价格和小面积取胜，成为合肥市办公产品销售的主力之一。;近5年合肥整体写字楼供应量超过800万㎡，去化量同样严重不足，剩余库存达300多万㎡，按照2015年去化速度，还需4.4年去化周期（即52个月）。; 庐阳 82万方;超高层写字楼在售项目量价实现一般，政务区为价格高地。;超高层写字楼项目后续供应体量较大，尤以滨湖明显。;区域;甲级办公后续供应体量为251.16万方。;全市乙级写字楼后续供应约在228万方左右。 ;市场典型写字楼产品案例分析; 办公市场供远大于求，成交层面表现不甚理想，成交均价下跌，热度不高。目前合肥商业库存去化周期为4.4年（即52个月），整体状况为 绝对高风险！！！ ;2015年11月份成交量环比上涨的城市占72%，同比全面上涨；合肥2015年1-11月份成交量超越广州、深圳等一线城市，位居二三线城市前列。;合肥存货销售期与主要城市对比分析;2015年合肥市库存量呈现持续下滑，随着销售市场的转暖、市场供应不足，九区库存量急速下跌，目前跌至近三年历史最低点，去化周期仅2.6个月，市场亟待进一步补货。;合肥房地产风险判断;房地产行业营改增、企业置业可抵税;;C座上下水建议;C座上下水建议;2; ;其中D座写字楼东西走向，1层商业???房，2层物业管理用房，共计28层，高度约98米，层高3.4m；户型布局规整，套内面积24-32㎡，每层27间，标准层面积1008㎡。;产品研读;3;项目定位;项目定位;项目定位;项目首开房源：开盘计划推出D座3-15层，总计7838㎡，351套房源。 项目首开目标：首开保底目标200套、冲击目标300套，实现销售约4700万的任务。;首开目标倒排;;;个案分析;;典型项目营销案例总结;推广计划铺排;项目首开集中以低区进行推售，中区推出部分房源。 推售理由： 低开高走，低区价格相对较低，容易被客户接受；后期推出中区高区房源，价格高于低区，对于客户的购房心理有积极作用； 项目展示还不充分，不贬损项目价值，不流失市场客户； 主要根据蓄客情况。 操作思路： 集中对低区进行预售，小面积低总价，引起客户聚焦； 保证首开热销，引爆楼市，增加项目影响力，为下阶段销售打下基础。;4; 截止目前，云谷财创中心项目仅来电8组，来访11组，来电、来访量远远不足，为保证项目首开火爆： 线上推广：高举高打，提高项目曝光率； 线下铺展：渠道为王，积极拓展多元高效的客户渠道； 项目形象：深入人心，时尚的包装设计给客户清晰传达项目形象。;线上 推广;线上 推广;线上 推广;线上 推广;线上 推广;内部渠道外拓： 成立专门的渠道部，人员架构：1位渠道经理+3位拓客主管+30位拓客专员，每位主管带领10位拓客专员组成1队，1位渠道经理管理整个团队。到经开区所有小区巡展，门店拓客，并涉及到包河滨湖等区域。 分销： 和分销公司合作，如永筑、肖邦、乌托邦、我爱铺网、淘宝房产等。 分销公司利用自身资源，以结果为导向。 大客户部： 成立大客户服务部，企业考察团，负责寻找、洽谈大客户。 电商： 电商合作，最大化利用电商资源。 电商主要负责线上推广：网络通栏、软文，线下：call客、竞品拉访、案场周末活动等。;序号;CALL客资源;全民经纪人（包括老带新） 发展全民经纪人，通过房地产中介或者二手房网络或个人，介绍客户购房成功奖励2000元/套。;线下活动—产品推介会; 活动时间：2016年5月20日 活动地点：金满楼明珠国际大酒店 活动目的： 借助开盘活动，进一步拉动项目的宣传，提升项目的知名度和口碑； 借助开盘活动，最大化的完成客户解筹工作，树立良好的项目形象。;项目形象;2、办公类选用现代简约风格因为可以体现了现