涡阳河畔清华2016年度营销方案60p.ppt

德合机构2015年10月28日2015-2016年营销策略报告河畔清华

Part4推广建议Part1市场概述Part2本体梳理Part3营销策略

PART1：市场概述

MarketAnalysis整体市场表现涡阳整体表现低迷，库存较多，去化速度缓慢，各大房企集中放量，供给充足2014-2015年房地产市场步入调整期，一二线城市及局部库存高位积压的三四线城市，具不完全统计截止到2015年10月，涡阳在售楼盘16个，在售面积约300万㎡，市场体量巨大。住宅均价从2014年1月4200元/㎡跌至2015年10月3600元/㎡左右，大局部客户不急于购房，依然继续保持观望态度。

MarketAnalysis宏观政策研判银行降息，取消限购，一系列政策利好，表明了中央及地方政府救市的决心，但从涡阳市场成交表现来看，此举影响收效甚微，主要原因在于涡阳的市场结构及客群构成使得真正刺激成交或阻碍客户成交的因素与信贷环境关联度不高，“政策领进门，成交靠个人”，开发商仍需审时度势。合肥房管局发文全面取消限购8月2日起实行央行9月29日发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》

11月22日，人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，房贷政策步入定向宽松…………2015年3月30日央行宣布二套房款首付可低至四成从涡阳市场整体表现来看，政策利好对于促进成交暂无明显影响

县城中心板块城北板块城南板块县城中心板块：行政、经济、文化、娱乐中心，土地资源稀缺，供给量小城北板块：距离县城中心近，市场供给仅北城世纪城，竞争力度小城南板块：新城区，规划完善，交通配套便捷，客户认知高，目前供给量大，竞争压力大，大量工程面市目前涡阳住宅市场分为四个板块，城南板块是目前热点开发区域、城西板块未来以品牌及配套导入客户；城北板块临近老城区，配套资源不够；县城中心板块以地缘、配套导入客户；板块格局MarketAnalysis本案位于县城主城区板块，配套成熟，同区竞品少，供给量小城西板块

4个案分析MarketAnalysis巨人印象城南新区现房销售较好楼盘名称巨人印象楼盘地址涡阳县城南新区乐行路西段南侧开发商涡阳巨人房地产开发有限公司总占地600000M2总建面172000M2容积率3.0绿化率45%项目规划住宅销售均价高层：3900元/㎡；配套城西中心学校、实验中学、七小、户型情况88-126平米客户情况城南人群及城区改善产品特色配套齐全、位于新城区、准现房

487㎡两房两厅112㎡三房125㎡三房工程一期1#--24#、二期25#--28#为现房都在售，户型88㎡-131㎡，均价3900元/㎡。一期2000余套房源已售出80%二期现房出售，成交均价3800元---3900元/平米2015年9月去化房源50余套，销售情况较好个案分析MarketAnalysis巨人印象在售主力户型及价格走势

4个案分析MarketAnalysis天筑七彩城城南新区综合体配套完善楼盘名称天筑七彩城楼盘地址涡阳县乐行路与涡阜路交汇处开发商涡阳县七度置业有限公司总占地130000M2总建面450000M2容积率3.0绿化率32.5%项目规划商住综合体销售均价高层：3700--3800元/㎡；配套城西中心学校、新一中、七中户型情况82-120㎡客户情况城南人群及城区改善产品特色综合体项目、配套完善、学区优

482㎡两房两厅98㎡三房139㎡复式工程在售户型在82-119㎡，2+1、3+1房型。目前正在进行商业局部蓄客在售住宅房源均价在3700元/平米个案分析MarketAnalysis天筑七彩城在售主力户型及价格走势

4个案分析MarketAnalysis中海国际花园城西片区楼盘名称中海国际花园楼盘地址涡阳县淮中大道与文成路交口处开发商涡阳中海地产总占地105亩总建面230000M2容积率3.0绿化率40%项目规划小高层、高层销售均价高层：3300--3800元/㎡；配套犇鑫学校、西苑小学、金博商城户型情况86-129㎡客户情况城西人群及周边乡镇产品特色品牌开发商、5万平公园配套

485㎡两房两厅98㎡2+1房129㎡3+1房工程共有住宅11栋组成，〔10#楼12#楼为18层小高层；其余9栋34层高层〕，分两期开发，一期为8#9#10#11#12#，二期为1#2#3#5#6#7#；在售房源均价3500元左右个案分析MarketAnalysis中海国际花园在售主力户型及价格走势

410月份市场调研MarketAnalysis项目名称项目现状项目优势销售情况促销