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融资有道——物流地产之于房地产投资信托基金（REITs）研究 ——物流地产之于房地产投资信托基金（REITs）研究 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021I 在国外发达国家，工业地产占据着整个房地产投资总规模的半壁江山。在美 国房地产信托投资基金（REITs）产品的市场总份额中，工业地产占据着重要地 位。而在工业地产中，物流地产是其最为重要的组成部分。房地产企业的投资建 设和运营管理能力与其资本运作能力紧密相关。美国的大众仓储和普洛斯、新加 坡的腾飞集团和丰树集团、澳大利亚的嘉民集团和GPT集团等，都是物流地产 资本运作的标杆企业。近年来，我国房地产金融已经进入了多通道竞争的新时代， 除了银行贷款、房地产私募投资基金之外，各类资产管理平台也相继登上了房地 产金融的舞台。无论对于个人、家庭等私人主体，还是对于专业投资机构和基金 等公共机构，房地产都已成为私人和机构财富管理的重要资产类别。各类型房地 产的投资属性和投资价值已被广泛认识，并形成了统一的市场环境。房地产已经 成为了我国公、私投资人资产构成中比重最高的类别之一。作为房地产的一个重 要分支，物流地产在这样一个金融变革的新时代必然会受到金融变革的全方位影 响，物流地产业的金融化进程及相关金融创新必然会迎来一轮新的蓬勃发展。 物流地产信托投资基金（REITs）是资产证券化的一类重要金融产品。资产 证券化是金融领域的重大创新，它不仅拓展了企业的融资渠道，而且还架起了直 主编寄语 融资有道 ——物流地产之于房地产投资信托基金（REITs）研究 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021II 接融资和间接融资的桥梁，提升了整个金融体系的运行效率。资产证券化对于房 地产金融来说，意义尤其重大，它将极大地优化房地产金融体系，成为房地产领 域众多模式创新的重要金融支撑工具。中信启航和中信苏宁等本土化“类 REITs” 的出现，是我国房地产领域资产证券化的探索和实践，得到社会广泛关注，在实 现了模式突破之后有望实现更大规模的复制和扩张。 是为序！ 融资有道 ——物流地产之于房地产投资信托基金（REITs）研究 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021III 目录 一、资产证券化的三大动力..........................................................................2 （一）长期资金是物流地产发展的内在需求.........................................2 （二）经营权完整性和统一性的内在需求.............................................3 （三）为中小投资者增加新的投资渠道.................................................4 （四）改善和优化金融结构......................................................................4 二、资产证券化产品：REITs、CMBS、ABS.........................................5 （一）房地产信托投资基金（REITs）...................................................5 （二）商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)...................................... 6 （三）资产支持证券（ABS）..................................................................7 三、国外房地产信托投资基金（REITs）发展......................................... 8 （一）发展规模...........................................................................................9 （二）管理架构...........................................................................................9 1．股权结构...........................................................................................10 融资有道 ——