第9章物业产品价格策略.pptx

第九章 物业产品价格策略;教 学 目 标;教 学 目 标;房地产业由“富翁摇篮”逐步向平稳回归 　　2007-2008年网民从26个候选行业中选出的十大暴利行业，房地产业位居十大暴利行业之首。 　　从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。国民经济和社会发展统计公报显示，2007年，全国70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，全年房地产开发投资比上年增长30.2%。 从2003年开始，中国楼市已经历了数次调控，但因房价涨有利于土地出让金收入的增长，并能带动地方经济实现较快增长，调控政策往往得不到严格执行。而居民旺盛的居住需求与投资需求，都是房价上涨的长期推动力。于是，房价越调越涨，成为多数房企和楼市投资人的“经验”。 　　但是，从2011年以来，中国楼市的调控政策力度之大前所未有，房地产调控从打压房价到力争实现平稳软着陆;从26个候选行业中选出2007-2008年的十大暴利行业，依次为房地产、眼镜、殡葬、通讯、药品、高速公路、化妆品、教育、婚纱摄影、网络游戏，房地产业位居十大暴利行业之首。 ; 以北京市为例，房价自2001年申奥成功后开始上涨，至2006年三级跳式飞跃，三环内楼盘突破每平方米万元；2006年中，四环内楼盘紧跟着冲破每平方米万元；而2007年中，五环内已难觅每平方米万元以下的楼盘，在经过了金融危机后至2010成交价格始终在二万元左右徘徊。 　　据统计，2007年全国商品房平均销售价格达到3885元。按照90平方米的小户型计算，一套住房的价格高达34.97万元，约为同期城镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。大中城市的房价与家庭收入比率更高，北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率，甚至达到了26倍。按照国际3-5倍的房价与家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入应当达到32万—54万，才能适应这个房价，即使家庭收入按照10%的高增长速度，也需要16年-22年的时间。 ;;;;1、物业价格的构成因素 物业价格由房屋建造全过程的造价（开发成本）、流通费用、税金和利润组成。 1）开发成本 建造工程费是指直接用于工程建设的成本费用，主要包括建筑工程费、设备及???装工程费、室内装修工程费等。 基础设施费又称红线内工程费，主要包括：供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费。 公共配套设施费是指按地块规划设计要点必须建设的各种配套设施（医院、学校、幼儿园等）的建设费等。;　　开发费用是指与物业开发项目有关的管理费用、营销费用和财务费用。管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理经营活动而发生的各种费用。营销费用是指开发项目在销售过程中发生的各项费用。营销费用是指物业开发企业为筹集资金而发生的各种费用;税金是指开发项目所应承担的各种税金和当地政府或有关部门征收的费用。;目标利润=总投资额×目标投资利润率 目标利润=总成本×目标成本利润率 目标利润=销售收入×目标销售利润率;;　　一般因素是指影响一定区域范围内所有物业价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗物业的价格产生全局性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素等。;;;; 二、影响物业价格的因素P135;（2）环境因素 环境因素是指物业周围的环境条件，包括自然环境条件及配套设施条件。 （3）经济因素 经济因素是指与社会发展经济状况及物业市场经济状况有关的一系列因素。主要有物业市场的供求关系、国民经济的繁荣程度、物业市场完善程度、社会财政及金融状况、物价、工资、就业水平以及货币币值状况等。物业价格;（4）市场状况因素 ① 市场商品供求状况 当商品供不应求时，商品（或服务）价格就会上涨，反之下跌。在其他因素不变的情况下，商品（或服务）供应量随价格上升而增加，随价格的下降而减少；而商品（或服务）需求量随价格上升而减少，随价格的下降而增加。;② 商品需求特征 对品质威望具有高度要求的商品，价格仍属次要。（别墅） 对需求弹性大的商品，价格一经调整，即会引起市场需求的变化。 ③ 竞争状况 竞争越激烈，对价格的影响就越大。 一般来说，商品在竞争中处于优势，可以适当采取高价策略；反之，则应采取低价策略。;（5）消费者心理因素 ① 预期心理 消费者预期心理是反映消费者对未来一段时间内市场商品供求及价格变化的趋势的一种预测。 ② 认知价值和其他消费心理 认知价值指消费者心理上对商品价值的一种估计和认同，它以消费者的商品知识、后天学习和积累的购物经验及对市场行情的了解为基础，同时也取决于消费者个人的兴趣和爱好。同时，消费者还存在求新、求异、求名、求便等心理。;（6）政策法规因素 通过制定物价工作方针和各项政策、法规，对价格进行管理、调控或