户型研究及置业计算 ——房地产基础知识培训.ppt

新入职员工销售培训PPT演示稿 客 厅 开间：看电视的距离在电视机对角线长度的5倍+900㎜ 进深：4～5米（不含交通面积） 格局：最好是方正 朝向：最好的朝向首先考虑客厅，其次是主卧室 附属配置： （景观）阳台，落地玻璃，最好在3.6米的开间以上 相邻的关系：餐厅（既相对独立又有所分离） 客卫：门不对着客厅 卧室：门不开在客厅中 层高：层高与面积成正比 主卧室 面积：（15～18㎡） 开间：3.9米左右 床离墙不低于0.45米，一般在0.75米左右 床宽1.5～1.8米 床距离电视机1～1.2米 进深：3.6～4.2 相邻的关系：主卫：2.4×2.4[普通浴缸0.75×（0.8～1.2）] 厨 房 布置方式：单排、双排、L型、开敞式、岛式 操作线（台案）的长度：3.6米左右 相邻的关系：餐厅、工作阳台 其他功能空间 卫生间（客卫）：洗厕分离 玄关：2㎡左右 餐厅：最好有两个完整的墙面 长2.6～3.0米 宽2.0～2.4米 次卧：开间≥2.7米，3.0米较合适 第二部分：面积及户型 户型满足的意义 个人居住行为 家庭的生活行为 社会生活行为 生理卫生行为 选择户型考虑的因素 生理分区 功能分区 使用方面的分离：动静分离、公私分离、洁污分离 、干湿分区 特色亮点户型品评 二室双卫 夹层X+1 入户花园 下沉式卫生间 窗户“假飘”偷换面积 空调机位下沉打层高差 户型潮流 高层低密度社区　　流行元素：舒适度、低密度、享受型、个性发展、空间延展、高层环境公园景观　　特征显示：2006年，高层电梯公寓的户型区间至少提升了几个级别，将强调舒适居家和环境至上的“豪宅”设计感搬进高层，成为开发商今年乃至今后面对的重要课题。双入户花园、景观阳台、270度观景窗大量出现，即使是书房、餐厅等旧有设计也突破了过去的轨迹，与露台、阳台等室外空间的有机结合彰显了生活品质。 户型潮流 别?墅　　流行元素：个性空间自由组合、空间尺度准确把握、过渡空间增多、异国风情、联排独栋化、独栋空间精华浓缩、代言奢侈生活。　　特征显示：升级，在今年的别墅市场拥有了最广泛的拥趸。本埠前所未有的千万级豪宅同时出台，更为开阔的空间尺度与高尔夫球场景观紧密相融；别墅设计潮流趋势更加走向多元与多彩，而如何将室外风景引入室内，怎样使室内的陈设成为自然景色的延伸，成为别墅室内设计最为关注的部分。 户型潮流 城市公寓　　流行元素：注重外立面设计、风格时尚、现代，户型上进行革命性的创新、大玩空间魔方　　特征显示：一般来说，城市公寓在户型上更是进行革命性的创新。突破传统的平面结构，推出了功能分区和私密性较佳的跃层式户型；小中见大，全面引入花园洋房的设计元素，有的每套销售面积32平方米的小跃做到带14平方米的花园；有以X+1、可变空间等突破传统空间概念，大玩空间魔方。 户型潮流 花园洋房　　流行元素：“两低一高”、有别墅式的奢侈空间、总价不太高、开放式生活方式　　特征显示：大量引入别墅设计元素，花园洋房别墅化现象突出。对横厅的引入，增强了视野感和通透性。过渡性空间优化运用，使户型设计的品质感和人性化得以充分体现。与高层住宅相比，花园洋房户型的最大特点就是开放式的生活方式。无论是从产品形态上表现出来的层层有露台，下面有花园，还有表象的建筑符号的东西，最根本的就是生活方式的改变。花园洋房改变了每一个人非常封闭的生活方式，把人引到户外的环境，有利于建立比较和谐的邻里关系。 银行月供计算1 1）??? 等额本金偿还法（递减法） 月供=本金/贷款期月数 +（本金—累计已偿还本金）×月利率 =月本金+[贷款额-（N-1）*月本金]*月利率 月本金=本金/贷款期月数 月递减额=月本金*月利率 举例计算—— 银行月供计算2 2）??? 等额本息偿还法（等额法） 月供={[本金×利率（1+利率）还款期数]/ [（1+利率）还款期数－1]}*100% 系数还款法 举例计算—— 利息计算 等额：月供*还款期数-贷款本金 等额等本利息差别 置业预算表1 购买住宅费用明细 1、应交税费 契税 1.5% *总房款 印花税 0.05% *总房款 ； 权证印花税及工本5 + 90.8=95.8元 2、按揭产生的费用： 按揭保险费=贷款总额×0.5‰×贷款年限 抵押登记费：80元/套 印花税=贷款总额×0.005% 3、大修基金：2%；3% A、总房价*2-3%；B、建安成本*建面*2-3% 4、首付/7成按揭/月供 置业预算表2 购买商业物业费用明细 1、应交税费 契税： 3%*总价 转让手续费：总价*1% 转移登记费：总价*1