农地农用地经济价值收益法评估探讨..doc

农地经济价值收益法评估 摘要：关键词：农地；经济价值；收益法；郑州市A Discussion on Evaluation of the Economic Value of Agriculture land by the Income Method ZHU Xiao-gang1,2 (1.Henan radio ＆Television University， Zhengzhou 450008 Hennan.2. Zhengzhou Vocational University of Information and Technology, Zhengzhou 450046 Hennan.) Abstract: The important reasons for expropriation?conflicts of agriculture land and?its use right are attributed to unsmooth circulation of?compensation standard and unreasonable?transfer price. Rational evaluation on economic value?of arable land?can be?positively significant to?solve this problem. To evaluate the economic value of the land needs the correction on related parameters of?“Regulations for valuation on agricultural land”,?including the corrections on scissors??of land?net income,?management profit?of the land and the rate of return?price index. To take Zhengzhou city as an example,?the results of income method?evaluation?show that? average economic value?of agriculture land?reaches 77568?yuan / mu and 116 yuan /M2. By comparison, the standard of average?section price of Zhengzhou city in 2013 is still low. Key words: agriculture land; economic value; income method; the price scissors; Zhengzhou City [中图分类号]:F301.1 [文献标识码]:A 快速城镇化和新农村建设背景下，农村集体土地流转成为必然，完善农地征收制度和培育农地使用权流转市场也日趋紧迫。 农地征收中出现的农民与政府、用地单位之间的多重矛盾以及农地使用权流转市场的运行不畅，市场主体对农地价格难以达成一致是重要原因之一。农地征收对应所有权价格，农地使用权流转对应使用权价格。征收中农地经济价值是补偿标准的重要组成部分，农地流转中的使用权价格对应一定条件限定下的农地经济价值。因此，合理评估农地经济价值对于解决征地矛盾、促进农地使用权流转有着重要意义。因农业生产经营可获取纯收益，作为收益性不动产的农地，其经济价值评估的重要方法之一就是收益法，这也明示于《农用地估价规程》（下称《规程》）[1]。收益法评估农地经济价值关键在于相关参数的确定，本文拟就相关参数的确定进行探讨，对收益法进行优化，以期达到合理评估农地经济价值之目的。 1收益法的评估公式 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[2]。计算公式为： 式中： 为农地经济价值；为农地年纯收益；为农地报酬率；为年纯收益的增长率，为收益年期。随着生产力的发展、农业科技水平的提高，农业生产收益会呈增长趋势，因此加入参数，采用纯收益按一定比例增长的公式，使评估结果适应农业发展的实际。 2农地征收中经济价值的收益法评估 农地征收意味着农地所有权由集体转为国家，农民集体将永久失去所有权及其未来可能产生的一切益。根据不动产估价最高最佳原则，应该在合法前提下充分估测农地的预期收益，并合理确定收益法评估中其它参数取值，以使评估价格最大程度反映农地价值。 2.1确定农地年纯收益 根据《规程》