农用地征地区片价格评估的研究.doc

农用地征地区片价格评估的研究 　　【摘要】随着我国市场经济的不断发展，农用地征地区片价格评估已在我全国全面展开。在进行土地的征用过程中，出现了各种损害农民利益的纠纷问题，严重影响了社会的稳定。如何对农村土地进行合法流转，并对农村土地的流转价格实现合理估值，是当前农用地征地区片价格评估工作的难点。本文主要探讨农用地征地区片价格评估的评估过程，以期提高农用地征地区片价格评估水平，促进我国社会经济建设的和谐发展。 　　【关键词】农用地；征地区片；价格评估；研究 　　1.前言 　　农用地是我国的一项重要土地资源，随着我国城市化进程的逐步推进，国家加大了各种工程的建设力度，致使很多农村土地进行土地流转或者用于城市建设。因此，产生了区片的农业征地。农用地征地区片具有面积广、涉及补偿人数多等特点，科学的对农用地征地区片价格进行评估，可以为国家合理进行土地流转工作提供科学依据，同时，也保证了被征收土地农民的根本利益不受侵害。因此，做好农用地征地区片价格评估工作十分重要。 　　2.农用地征地区片价格的概念及组成 　　农用地征地区片价指的是通过综合考虑农用地征地区片的土地种类、土地产值、土地区位、土地等级、人均耕地的数量、土地的供求关系以及当地人民最低生活保障水平等，将征收范围内的所有土地进行区片划分并评估出的各区片土地补偿的综合价格。农用地征地区片价格是指国家在征用集体土地时， 在正常的市场条件要求下确定出征用地片区补偿价格。农用地的征用是在县（市）级政府及土地部门的领导下，在农用地利用的条件基本与社会保障价格一致的土地区域内进行划分，做为征用片区。对于不同的征用区片， 根据用途不同， 分别进行评估。并确定出在估价期日内的农用地价格与社会保障价格基本定价。但是，农用地征地区片价格评估不能只凭以上两点做为最终定价。它是一个复杂的综合体，关乎到粮食安全、社会稳定等相关问题。总结起来农用地征地区片价格主要应包括农用地的资源价格、社会保障价格、社会稳定价格、生态价格（生态农业）[1]。 　　3.农用地征地区片价格的评估过程 　　3.1农用地资源价格的确定 　　农用地的资源价格主要体现在农用地自身的土地质量上，对农用地质量的估价通常由基准地价来确定。在我国常用的基准地价农用地评估方法主要分为以下三种方法：（1）样点地价平均法。可根据要求按级别土地用途的选取一定数的农用地做为样点，用收益还原的方法，对样点农用地各单元的价格进行估算。（2）定级指数模型法。按照农用地的类型对定级指数与样点地价采取回归分析，建立起指数模型。（3）基准地块评估法。在样点地价与定级指数模型的基础上，估算出片区地块价格。 　　3.2 农用地社会保障价格的确定 　　农用地社会保障价格是针对失去土地的农民的社会保障价格，主要为农民的最低生活保障、就业保障、受教育保障、养老保障等方面的补偿价格。针对这一阶段的价格估算方法为平均生活费用保障还原法、最低社会保障还原法、保险费率法等。对最低生活保障、最低社会保障都可用还原法及更多辅助手段，通过市场调查得出在估价期日内的保障价格。而对于被征收土地农民的就业保障、受教育保障、养老保障等方面的社会保障价格则只能通过保险利率法估算获得。但是，为了估算的准确性及方便估算，则在此阶段主要用保险利率法进行农用地社会保障价格的确定，一般情况多采用由人均生活保障价格与受教育费用价格两者的和再人均分摊到单位土地面积上的社会保障价格作为农用地社会保障价格[2]。 　　3.3农用地社会稳定价格的确定 　　我国是一个农业大国，农民人口基数很大，农用地作为农业生产的主要生产资料，粮食生产问题、农民安定问题，对社会的稳定和经济发展起着十分重要的作用。无论是集体还是个人都要十分珍惜和合理利用每一寸土地资源，这也是我国的一项基本国策。在这一环节农用地社会稳定价格的确定主要采用粮食比较法、耕地开垦法等方法进行估算的。对农用地粮食的产量进行数据上的比较就能直接得出粮食对社会稳定的价格优势。不得让粮食出现短缺问题，保证良好的粮食供给平衡才能带来社会的稳定。对农用地社会稳定价格的粮食比较估算得出稳定价格。耕地开垦对农用地的补充，我国目前可供开垦的土地在不断的减少，甚至出现了负增长的情况。同时，荒漠化、盐碱化、退耕还林、水土流失等问题对农用地数量的损坏影响也十分严重。因此，当前在进行农用地社会稳定价格估算时，耕地开垦对我国粮食局部的调节存在着局限性，对社会稳定价格存在一定影响。做出正确的估算还得对耕地开垦的增减量做出详细的了解，并进行分等定级、进行产量评估，以便得出正确的估算结论。 　　3.4农用地生态价格的确定 　　近年来，我国大力鼓励生态农业、旅游农业、景观农业的发展。农用地的生态价值、旅游、欣赏价值在逐渐的被体现出来。生态农业、旅游农业、景观农业的主