房地产-REITs行业2024年一季报业绩综述：业绩及经营表现分化，政策红利持续释放.pdf

证券研究报告·行业深度

业绩及经营表现分化，政策红利持续释

放——REITs行业2024年一季报业绩综述

核心观点

共有33只C-REITs公布一季报。本季度REITs业绩表现整体分

化，其中保租房最为平稳，高速及产业园整体承压，经营权业态

内分化较大，整体三大业绩指标平均达成率均超100%。分业态

来看，保租房REITs业绩平稳抗周期属性仍在，仓储物流REITs

出租率有所下滑，产业园区REITs以价换量现象延续，消费REITs

运营稳健，高速公路同比承压仍待修复，生态环保及能源内部表

现分化。进入2024年，REITs市场持续提质扩容，政策利好频

出，积极因素仍在累积。中证REITs（收盘）全收益指数年内较

低点上涨18.8%。一级市场提质扩容具备投资性价比，二级市场

建议重点关注高股息、抗周期、强原权三大方向。

摘要

2024年一季度REITs整体业绩表现分化，三大指标平均达成率

均超100%。一季度保租房业态整体业绩最稳，产业园区、高速

整体承压。各业态内个券业绩亦有分化，经营权类分化更大。

拥有可比业绩指引的REITs收入、EBITDA、可供分配金额达成

率分别为102%、113%、108%，较2023年四季度均有提升。

各业态业绩及经营表现分化。（1）保租房：一季度业绩平稳，出

租率维持在94%以上高位。（2）仓储物流：扩募REITs出租率承

压，嘉实京东REIT维持满租，启动风险缓释措施。（3）产业园

区：吸纳承压“以价换量”现象延续，板块租金单价多表现为下

跌。（4）消费：运营稳健出租率维持高位，购物中心业态REITs

客流量同比增长，嘉实物美REIT租约长且经营稳健。（5）生态

环保：两项目业绩表现分化，首创水务污水处理量同比增长15%

以上。（6）高速公路：业绩同比承压仍待修复，板块内表现分化。

平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT及国金中国铁建REIT受益

于区位优势，业绩和经营韧性更强；（7）能源：各项目经营表现

分化，国电投REIT风资源向好表现最佳。

C-REITs政策红利持续释放，积极因素不断累积，一级市场提质

扩容更具投资性价比。年初以来受益于长期回调估值性价比凸

显、固收资产荒行情下利差走阔、政策红利频出三大因素，REITs

二级市场企稳改善，中证REITs（收盘）全收益指数较年内低点

上涨18.8%。我们认为受REITs首发估值持续压实、可选储备项

目丰富、原始权益人预期趋于理性等因素影响，REITs一级市场

增量的投资机会优于二级存量项目，更具性价比；二级市场弹性

或将较一级偏弱，但考虑到政策红利持续，我们继续看好高股息、

强韧性、强原权三大主线的投资机会。

本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时

行业深度报告

目录

1、一季度各业态及个券表现分化，业绩指标超额达成1

1.1综述：业态及个券表现分化，业绩指标超额达成1

1.1.1同环比视角：业绩表现分化，保租房最稳，产业园、高速等业态修复承压1

1.1.2达成率视角：三大指标平均达成率均过100%，较四季度均有提升3

1.2保障性租赁住房：一季度经营稳健，出租率维持94%以上高位4

1.3仓储物流：一季度可供分配金额达成率106%，扩募REITs出租率承压5

1.4产业园区：一季度收入及可供不及预期，“以价换量”策略延续8

1.5消费基础设施：首批3只消费REITs运营良好，出租率均在98%以上高位11