山西临汾御景水城推广策略提案课件.ppt

临汾御景水城推广策略提案山西海岸线地产营销策划机构2009-11

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第一部分区域市场分析2第二部分消费者行为分析第三部分项目营销定位第四部分项目传播策略

临汾地处山西省西南部，黄河中游，下辖1区、两市、14县，全市人口395万，市区（尧都区）人口约37万。临汾“南通秦蜀,北达幽并,东临霍州,西控汾河”,整个地区大致呈不规则的梯形,东倚巍巍太岳与长治晋城为邻,西隔滔滔黄河与陕西相望,北起韩信岭与晋中、吕梁市毗邻,南与运城市接壤。因其地理位置重要,自古为兵家必争之地。临汾市物华天宝，矿产丰富，不仅矿种多，分布广，且开采历史悠久。目前已探明的矿种有41种，主要有煤、油页岩、铁、铜、锌、铝、金、钴、稀有元素、石膏、石灰岩、白云岩、耐火粘土、硫铁矿、膨润土、大理石、花岗石、重晶石、长石、石英、硅石、磷、硅线石等。其中煤、铁、石膏、石灰岩、白云岩、膨润土、花岗岩、大理石、油页岩、耐火粘土等在省内及全国均占重要地位。临汾市矿产资源综合优势度为0.73，在全省各地市中居第二位，矿产潜在价值量为19350.5万元，居全省之首。

临汾因其特殊的城市背景，在消费心理上除一般城市所具有的各项特征外，观察分析临汾市有购买能力消费群，得出了以下有别于其他城市的心理特征。盲从性：缺乏对事物价值的公正评判标准，社会公众的舆论与行为对个体行为影响较大，极其在意别人对自己的评价。盲目性：掌握财富的数量与获得财富的付出不成比例，因而，对财富的支配随意性较大，极度不理性。附上性：财富主体缺乏真正财富体验，希望通过对物质标签的占有获得较高阶层的认同。一方面他们通过对知识不屑一顾的态度掩饰自己的自卑，另一方面却努力使子女受更好的教育。例如：听说住在XX小区的都是精英，削尖脑袋得往里钻；孩子上临汾一中考清华的几率比较大，怎么着也得让孩子在那儿念书。这些特性简单说来是物资的富足与精神的贫乏在碰撞时的反映，掌握这群手握财富魔杖大佬的深层心理，在未来的营销传播中充分考虑并广泛利用是可行而必要的。

临汾房地产市场作为一个拥有395万人口的城市经济文化中心，临汾现有的房地产新盘供应市场上只有不超过5个盘，而且这些楼盘里大部分的面积是用来返迁安置的，也就是真正放在市场上交易的供应量非常小，无区域品牌开发商。原因有三：首先，一级市场的土地供应量非常之少，政府控制比较严厉，自04年才其次，由于利润驱动，本地脑子活胆子大路子宽（房地产开发商潜在要求）的人都涌向煤矿这个投资回报高的行业，房地产开发长期被漠视。再次，外来开放商看到了市场机会，但拿地比较困难，无法大展拳脚。少数外来开发商获得了土地，但市场的纵容使得开发产品质量低劣，无品牌意识。据了解，目前临汾房地产开发商多为外地背景。

要有车位。通过调查了解到，由于目前购买私宅者多有私家车，因而对停车位的需求较为明显，整个城市呈现出对充足停车位的渴望。物业费不要高。山西人一贯的精打细算在此次调研中也得到了验证，即便是对方腰缠万贯，物业费方面绝对还是斤斤计较。房产证无所谓。由于市场竞争的缺失及法律意识的淡薄，购房者对开发上商各项证照要求不强烈，甚至连房产证都不甚关注，据悉，在二手房交易中，有超过六成房产是无房产证交易。学校最有吸引力。由于父辈们识寡而多金，按照人性里缺啥补啥的思想来说，他们对文化教育是极其看重的。显然，黄河流域的子民们都保留了望子成龙的梦想，临汾较好的一中、三中附近，房产的价格远远偏离其自身价值，不少人在此置业的目的是为了孩子可以就近上个好学校，可见此地房地产教育牌大有可为。

他们掌握着社会80%的财富，影响着其他人的消费取向。他们不一定很时髦、前卫，但他们一定注重品位，富有个性。他们不一定很时髦、前卫，但他们一定注重品位，富有个性。

都市白领中层管理者、个体经营户、自由职业者、IT、新闻等行业从业人员

2、生活观：亲都市，爱自然，注重家庭生活；不盲从，相信自己的判断力。

1、人口统计资料：年龄30——45岁；个人月收入在5000元以上；受过良好的教育，学历普遍在本科以上甚至具有留学经历。2、生活观：注重家庭与人际关系的一代；业余时间喜欢旅行和陪伴家人；视事业为生命，时间对他们来说永远是稀缺品。3、消费观：消费方面体现出成熟、理性的一面，但他们也是很多高级产品的主要消费群