第2章节房地产划策导论.ppt

本章目录 第一节 策划的基本知识 第二节 房地产策划概述 第三节 房地产策划的发展历程 第四节 房地产策划师职业概况 第一节 策划的基本知识 一、策划的概念 策划具有悠久的历史,但不同学科的学者对策划有着不同的理解和研究重点，较典型的说法有： 事前设计说－为实现特定目标而设计的计划 管理行为说－策划是一种有效的管理方法 选择决定说－策划是一种选择和决定 思维程序说－策划是一种思维活动过程 试比较下列概念之间的区别： 二、策划的对象 1.策划服务的对象：个人、企业、政府… 2.策划的工作对象：组织、项目、活动… 三、策划的方法 1.一般方法 归纳法、演绎法、分析法、综合法、排除法、推理法、… 2.具体方法 头脑风暴法、德尔菲法、创意策划法、逆向策划法、策划树方法… 四、策划的程序 1.发现问题，分析问题 2.明确任务，确立目标 3.拟定方案，编写报告 4.方案评价，方案优选 5.跟踪实施，调整方案 第二节 房地产策划概述 一、房地产策划的概念 房地产策划是房地产策划师根据房地产项目的具体开发经营目标，在充分的市场调研和科学的市场定位的基础上，以独特的主题概念为中心，综合运用各种策划手段，按照一定的程序对房地产项目进行创造性的规划，制定具体可实施的计划方案，并可根据策划目标和市场环境的改变对方案进行调整，最后以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 二、房地产策划的特征 1.地域性 房地产的不可移动性(不动产)决定了房地产开发和策划活动具有地域性的特征。 房地产策划的地域性体现为三个层次： (1)项目所在区域的地理位置、自然环境及文化传统、消费习俗等； (2)项目所在城市的地域特征； (3)项目所在地段的功能定位。 2.政策性 房地产业的政策性主要源于两个方面： (1)房地产是国民经济的支柱产业，政府往往通过调节房地产业的发展来实现宏观调控的目的； (2)房地产市场还很不规范，政府行业主管部门会运用各种政策或法规来规范房地产业的发展。 因此房地产策划必须关注国家政策、法规及规范的变化，才能在市场中立于不败之地。 3.市场性 房地产策划的市场性体现在三个方面： (1)房地产策划自始至终要以市场为导向，以市场的需求为依据； (2)房地产策划要随市场的变化而变化； (3)房地产策划不能完全被动地迎合市场需求，要善于引导市场、创造市场。 4.创新性 创新是房地产策划的灵魂。创新体现在概念(主题)创新、产品创新、营销手段创新等方面。 比如，北京SOHO现代城、广东顺德碧桂园等房地产项目都因为创新而大获成功! 5.前瞻性 房地产策划必须密切关注并预测经济与社会发展趋势、国家宏观政策的走势及其影响，策划理念、创意、手段及内容应该具有一定的超前性和预见性。 房地产策划的前瞻性可体现在市场调研、投资分析、规划设计、营销推广以及物业管理等诸多方面。 比如著名房地产企业万科基于将来会“像造汽车一样建房子”的预测，于1999年率先提出住宅产业化理念并进行试点实践，体现了很强的前瞻性。 6.系统性 从全程策划的观点看，房地产策划包括市场调研、项目定位、投资分析、规划设计、营销推广、物业管理策划等阶段，每个阶段构成策划的子系统，各子系统又由更小的子系统组成，各子系统之间有机统一，共同构成房地产策划这个大系统。 正确理解房地产策划系统性需要把握如下要点： (1)系统性更多地体现在全程策划的过程中； (2)策划机构在各策划阶段的策划内容、策划手段、参与程度等均有所不同。 7.程序性 程序性要求策划活动遵循一定的先后顺序关系。房地产策划是一门科学，具有自身的规律性和逻辑性。要保证房地产策划活动的成功，必须按照房地产开发的客观程序以及策划活动自身的规律来进行。 8.多样性 房地产策划本质上是一个思维创新过程，思维具有多样性的特点。房地产策划的多样性体现在： (1)需要拟定多种方案，以便让决策者抉择； (2)策划方案需要根据市场变化调整和变动；