房地产开发项目管理中问题和措施分析.doc

房地产开发项目管理中问题和措施分析 　　【摘要】本文介绍了房地产项目管理的内容和特点，分析了我国房地产开发项目管理存在的问题，对房地产项目管理的实施作了详细的阐述，供大家参考。 　　【关键词】房地产；监理；项目管理 　　 　　1 前言 　　房地产开发项目是一项复杂的系统工程，产业链很长，一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者。对工程建设项目要负总责。项目管理最根本的目的是“如何有效地利用时间、技术和人力”。项目管理及是要确保在时间、经费和性能指示三项限制条件下，尽可能高效率地完成项目任务。通过加大对阶段性“里程碑”或重大活动的组织管理的控制力度，保证项目顺利进行。 　　2 房地产项目管理的内容和特点 　　房地产项目管理的内容是研究如何高效实现项目目标，以项目经理负责制为基础，对项目按照其内在逻辑规律进行有效地计划、组织、协调和控制，以适应内部及不环境并使之前高效运作、使各要素优化组合和合理配置，保证项目运营的均衡性，利用现代管理技术和手段，实现项目目标，使企业获得良好的综合效益。项目管理是为使项目实现而要求的质量、规定的时限、批准的费用预算进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调。管理对象是项目本身，故项目管理需要用系统工程的观念、理论和方法进行，具有全面性、科学性和程序性项目的目标界定了项目管理的主要内容是“三控制二管理一协调”，即“进度、质量、费用”控制、“合同、信息”管理和组织协调房地产开发项目具有集合性。相关性、目的性和环境适应性，是一种相互结合的立体多维关系，这就说明项目管理具有系统性的特点。加强项目管理，必须对其特点进行详细分析，认真研究并强化管理。 　　3 我国房地产开发项目管理存在的问题 　　3.1 业主方项目管理自身存在的问题 　　3.1.1 由于项目实施的一次性，房地产开发企业大部分属于项目公司，使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性，项目管理缺乏系统的管理模式与经验。 　　3.1.2 资金短缺，融资能力不足，建设资金难以保障，工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大，建设用地大多为竞拍所得，地价款必须在三个月内支付，且建设周期长，故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款，贷款额度为60％～70％ ，融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设，工程款拖欠严重。 　　3.1.3 技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》，房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。 　　3.1.4 工程发包多为邀请招标，未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。 　　3.2 委托监理存在的问题 　　目前建设监理制与业主方项目管理并行时，存在以下一些问题： 　　3.2.1 权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂， 管理混乱。 　　3.2.2 建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。 　　3.2.3 甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以控制。 　　4 房地产项目管理的实施 　　4.1 房地产项目管理中的成本控制 　　成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格； 另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。 　　4.2 房地产项目管理中的进度控制 　　房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括土地开发、项目融资、规划设计、招授标、合同的签署等等)、建设阶段、租售阶段(还可能