2011上半年重点城市别墅市场形势.doc

2011上半年中国主要城市别墅市场形势分析 ——中国指数研究院，中国房地产指数系统 1、北京 受政策调控力度加大影响，1-6月北京别墅市场新增供应继续回落，新增套数及面积同比降幅均保持在20%左右。 2011年，房地产政策调控力度加大，特别是“京十五条”的出台，有效限制了大量投资及改善型需求。北京别墅市场新盘信心明显减弱，1-6月仅9个别墅项目获得预售许可证，累计新增供应1238套，41.18万平方米，同比分别下降19.19%和21.04%。其中，6月新增量最高682套，4月无别墅供应。从北京别墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、别墅）的比重来看，2011年上半年北京别墅市场比重回升至4.45%。 图：2011年1-6月北京别墅新增供应套数及增长率 数据来源：CREIS中指数据、 市场供应不足、政策调控等因素导致别墅需求萎缩，上半年成交套数同比降幅达45%。 2011年1-6月，受市场供应不足及限购等调控政策的持续影响，北京别墅市场需求明显萎缩，成交状况略显冷清。1-6月累计成交套数582套，22.41万平方米，同比降幅分别为44.99%和38.94%，高于商品住宅市场下降幅度（同期商品住宅成交套数、面积同比分别下降24.49%和24.46%）。从别墅成交占商品住宅比重来看，北京别墅市场份额继续缩减，2011年上半年成交占比仅为2.41%。 2011年北京别墅市场供求差距进一步扩大，上半年累计销供比为0.47:1，与去年同期水平相比（0.69:1）明显下滑。 图：2011年1-6月北京别墅成交套数及增长率 数据来源：CREIS中指数据、 别墅价格仍处高位运行，上半年成交均价接近3万元。 2011年1-6月，由于高端别墅成交比重持续上升（2.8万元/平方米以上别墅成交比重达43.81%），北京别墅市场上半年成交均价接近3万元大关，为29998元/平方米，同比上涨26.48%。其中，5月价格达到近三年来北京别墅单月成交价格最高点，为30930元/平方米，环比上涨6.55%，同比上涨30.79%。 图：2008年以来北京别墅月度成交价格走势 数据来源：CREIS中指数据、 2、上海 受新政影响，1-4月别墅新增供应量持续回落，6月大幅反弹。 2011年1-4月，别墅新增供应2460套，同比下降19.1%。进入6月别墅供应大幅放量，单月供应1673套，创单月供应历史高点，使得2011年1-6月供应套数同比大幅增长30.14%，累计供应套数为5674套。从上海别墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、别墅）的比重来看，2011年上海别墅累计新增供应占比高达13.6%，其中6月单月新增供应占比就高达22.6%，创09年以来单月占比最高点。 图：2011年1-6月上海别墅新增供应套数及增长率 数据来源：CREIS中指数据、 2011年2月别墅成交惨淡，后逐步回升，变化幅度略快于同期住宅市场。 2011年1-6月上海别墅市场累计成交2332套，同比下降27.17%，低于同期住宅成交套数27.69%的同比跌幅。特别是2月，受新政影响，仅成交别墅102套，环比下滑83.3%，同期商品住宅也大幅下滑81.5%；3月开始别墅成交逐步回升，回升幅度略高于同期住宅市场。从别墅占商品住宅比重来看，2011年上半年别墅成交占比为5.91%，同比略有上升（2010年上半年别墅成交比重为5.86%）。 随着调控政策的继续，2011年住宅销供比进一步恶化，供过于求较严重，其中住宅市场销供比为0.81，别墅市场销供比为0.41，供过于求现象更甚于普通住宅市场。主要原因在于6月供应量大大高于成交量，后市去化压力明显上升。 图：2011年1-6月上海别墅成交套数及增长率 数据来源：CREIS中指数据、 近年来上海别墅价格呈波动性上扬，4月创今年新高。 2011年，受项目自身提价及高端别墅成交比重上升的影响，上海别墅成交均价同比去年同期价格上涨明显。上半年成交均价为32079元/平米，而去年同期成交均价为28889元/平米，同比增长11.04%。从月度成交均价走势来看，1-6月上海别墅成交价格受产品成交结构的影响，波动性较大，但整体上呈上扬态势，4月成交均价创2009年以来新高，达到40539元/平方米，环比上涨42.9%，同比上涨33.3%。 ：2008年以来上海别墅月度成交价格走势 数据来源：CREIS中指数据、 3、深圳 别墅新增供应一路下滑，受新政影响供应量变化异常明显。 2011年上半年受到“国八条”、限购令等一系列调控政策的影响，别墅市场的供应受到严重限制，前5个月累计新增共100套，同比减少73.96%，其中2-6月深圳没有新增别墅产品。从深圳别墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、别墅）的比重来看，2011年别墅市场供应比重继续下行，占比仅为0.82%。 图：2011