保利 长沙 保利花园项目 澹市营销分享 2011.pdf

「保利花园淡市营销分享」 湖南保利花园项目组 二零零九年一月 本报告是严格保密的。 1 目 录 一、项目背景 项目一期尾盘快速清盘，迎来第一波销售高潮； 项目二期开盘陷入销售困局； 后期经过一系列破冰行动，项目荣登销售高峰，再创佳绩。 二、破冰行动 破冰第一步： 梳理核心价值点 挖掘核心竞争力 重新梳理项目价值点，挖掘项目核心卖点； 竞争对手点对点分析，寻求项目核心竞争力。 破冰第二步：基于价值点及核心竞争力制定策略组合 基于项目价值点、竞争对手、客户，制定组合策略； 通过推广、促销等营销策略组合取得阶段性成果； 破冰第三步：多渠道拓展客户资源 多渠道拓展客户资源，全线出击，全员营销。 破冰第四步：淡市突围 造场制胜 通过现场展示、旺场活动、销售配合等造场活动坚定客户信心； 利用造场活动，建立畅销局面，通过口碑宣传，形成良性循环。 三、小结 省府第一 破冰在前 岁末攻坚 ，大获全胜，齐心协力，扭转乾坤； 本报告是严格保密的。 2 一跃成为区域明星楼盘，竞争对手及同行竞相学习效仿。 项目背景 本报告是严格保密的。 3 项目简介 项目属性特征 项目区位图 省府生态宜居小高层普宅物业 客户特征 以刚性需求为主，客户地缘性较强； 客户群体较纯粹，以公务员、事业单位为主体。 市场特征 销售价格高出区域类同档次楼盘，为区域内标杆楼 盘。 开发进度 一期1－5栋已售罄，二期一批单位热销中。 开发商：湖南保利房地产开发有限公司 代理商：长沙世联兴业房地产顾问有限公司 物业管理公司：保利物业 位置：湘府路省政府西行370米 建筑类型：小高层10－11层 总占地面积：240亩 总建筑面积：30万平方米（一期已开发5万平米） 一二期总户数：854户（一期341户、二期513户） 容积率：2.54 本报告是严格保密的。 绿化率：40.1% 4 项目总平图 鸟瞰图 第一波销售高潮：一期尾货清盘攻坚战 取得的成果 项目在6月份进入一期尾盘销售冲刺阶段，项目在困难重重 的 前提下，在5－6月份将近60套滞销户型全盘消化； 同时创造了一期商业街推盘3天内清盘的淡市营销奇迹； 营销面临的困难 1. 项目昭示性不强 2. 现场展示不到位 3.项目知名度低,客户积累少 4.剩余货量少且基本为B2滞销单位 5. 货量少，营销费用有限 本报告是严格