沈阳远洋五里河_大河宸章项目2016年营销策略报告.pptx

远洋五里河项目2016年营销策略报告2015.11目录一、市场解读及预判二、竞品市场情况梳理三、客户定位梳理四、项目整体战略五、营销执行策略六、推售策略附、精装修分析【part 1】市场解读及预判2015年政府“救市积极”，自9.30政策到8.26降息降准，五次降息，政府逐步释放利好，促进房地产良性回归，对市场起到积极作用。央行同时宣布自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。中国人民银行宣布,自2014年11月22日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。央行、住建部、银监会30日联合下发通知，对公积金首付实现最低二成、商贷未结清的二套首付实现四成。同时，财政部、国家税务总局也联合发布消息，二手房免收营业税由原来的5年减到2年。两会热议楼市：拟双向调控热点城市继续限购6月16日，央行定向下调存款准备金率0.5个百分点，支持三农和小微企业国务院发布资本市场新国九条3月10日2015年9月6日11月24日2015年3月30日4月15日5月10日2015年6月28日9月30日2015年3月1日6月9日2015年8月26日2015年5月11日6月5日央行再次宣布降息,决议自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75% ；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行2月28日发布通知，自2015年3月1日起，将金融机构人民币贷款和存款基准利率各下调0.25个百分点。其中，一年期存款基准利率由2.75%下调至2.5%，一年期贷款基准利率由5.6%下调至5.35%9月30日，央行、银监会公布通知，对我国房贷政策作出调整，规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭执行首套房贷款政策等。对此，市场有声音称这是“救市”之举国开行计划投300亿元支持成都棚户区改造。全国6城市试点共有产权住房，居民与政府合伙买房，成都在试点城市之列政策动向 自9.30政策之后，政策端对改善类物业的利好 较为突出，尤其以3.30政策的落地，更加速了改善类需求的全面释放。首置：短期利好，长期效应取决于房价的走势首套房使用公积金贷款最低首付成数降至两成，购房门槛降低后，客户对楼市的关注度提升，房价上涨预期或将增强，短期内将释放部分首套房需求。由于房价为首置客户首要关注因素，政策利好效应能否持久，取决于未来房价的走势。改善：利好改善市场，改善需求或将全面释放改善客户较为关注购房资金的分配方式，首付比月供更为重要。二套房首付比例降低将为改善客户减少二、三十万元的一次性支出，对改善客户的促动作用较大。允许偿清首套房贷款的改善客户使用公积金贷款购房，且首付仅需三成。利用公积金的较低利率刺激改善需求释放。二手房：利好二手房市场，供给或将增加，“次新房”加剧改善类新房市场竞争免征营业税后，符合入市资格的房屋增加，且减免的税收为二手房创造了抬价空间，二手房供给量或将增加。部分“次新房”在地段、配套或品质上优于新房，改善客户在购房时可能会综合考虑，对比新房和“次新房”优劣势。“次新房”供应量的加大将刺激改善类新房市场。近期新政：从9月1日起，个人购买首套面积低于168㎡的住房，按1.5%的税率缴纳契税；若是非唯一住房则按3%的税率缴纳契税，对于168㎡以下且200万总房款以下产品为重要利好，政府刺激改善产品去化意图明显。政策解读2015年1月-4月成交量明显上升，3.30利好刺激4月成交高峰后小幅度回落，至10月出现全年最高峰，1-10月同比增长24.5%。2014年1月至2015年10月商品住宅成交均价走势沈阳商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积走势2015年1-10月，沈阳市商品住宅供应总面积为3907万平方米， 2014年