沈阳五里河大厦商业部分调研分析报告.doc

PAGE 五里河大厦商业部分调研报告 一、项目总体说明 二、沈阳商业市场综述 1、沈阳商业市场概况 2、沈阳2005年商业规划 3、沈阳中高端商业分布状况 4、沈阳主要商圈商业租金状况 5、典型商业——万豪精品店、喜来登精品店、新世界百货、中兴商业大厦 三、五里河区域商业业态现状及发展趋势 五里河区域商业业态分布现状及分析 2、五里河区域商业租金、售价情况 3、五里河区域商业空置及吸纳情况 4、五里河区域商业发展趋势 四、五里河区域消费人群特征分析 1、消费群体分布 2、职业特征 3、年龄状况 4、收入水平 5、消费习惯 五、五里河区域商业业态空白——国际俱乐部 一、项目总体说明 1、项目位置及四至 项目位于沈阳市沈河区青年大街219号，地处沈阳市传统的中央商务区、富人与外商聚居区中心。东临沈阳著名的“河畔花园”，南接“华新国际大厦”，西面紧邻沈阳一级干线--青年大街，北依沈阳地标级建筑“夏宫”。项目地处沈阳市最具发展潜力的“金廊工程”，但项目周边还有待于发展。 2、项目名称：五里河大厦 3、项目总体规划 以两座并列临街、底层联体的26层塔楼为主体，A座5-26层定位为五星级酒店式公寓，B座定位为高级豪宅。总占地面积13944.60平方米，建筑面积78000平方米。 商业裙房的建筑面积17982.04平方米，定位为国际名店购物广场 商业群房部分：联体部分1-4层 功能 楼层 建筑面积（平方米） 使用面积（平方米） 商业 1 4292.03 2055.82 2 5502.53 2766.57 3 4804.38 2428.40 小计 14316.32 11794 会所 4 3383.10 （会所2524.21） 1946.36 1700.24 合计 17982.04 10897.39 4、项目现状 商业裙房的主体外饰全面完工，目前内部装修。 A座05年6月30日入住，B座05年9月30日交房，05年10月10日入住。 5、交通状况 “五里河大厦”紧邻沈阳市一级干线——青年大街，交通极其便利，是通往沈阳北站、南站、各商业街区及机场的主要干线，交通极其便利，周围有交通车线214、334、612、238、286、502、333等十余条。 青年大街车流量极大，其全线限制左转，从市内到达本项目机动车需从项目南面——浑河桥转弯，形成不利因素。 6、周边环境 “五里河大厦”位于沈阳市“金廊银带”交汇处的枢纽，是沈阳五里河区域的典型建筑标志。该区域现已汇集沈阳众多商务写字间（华新国际大厦、华阳大厦）、顶级酒店（皇朝万豪、丽都喜来登）、高档餐饮、体育休闲、文化活动等设施，成为沈阳最高档、功能最齐全和商务氛围最为浓郁的区域之一。 二、沈阳商业市场综述 1、沈阳商业市场概况 沈阳市共有商业网点12万个，1万平方米以上的大型零售卖场29个，年销售额超亿元大型零售企业14个。第三产业增加值701.2亿元，占全市GDP的51.1%。 从整体来看，2004年是成为沈阳商业地产元年，据统计：第三产业的发展已经超过第二产业，这说明沈阳商业市场发展的状况——商业地产的开发已经逐渐走向成熟，随着金廊工程的启动，在未来的两年内，沈阳商业市场将会登上新的高峰。 2、沈阳2005年商业规划 按照政府部门的整体规划，2005年商业网点经营面积在现有基础上增加100万m2,其规划的整体布局如下： 2.1 总体布局 按照城内建设发展现代化商业区和新型商业业态，城郊开发培育批发市场和物流配送中心，城外开拓农村市场的基本思路，总体布局为： ·建设一条产业带：环城批发市场带； ·三区：中心商贸区、区域商业区、社区服务区； ·四类重点项目：特色商业街、商业物流项目、新型业态规划、现代服务项目 2.1.1 一条产业带：环城批发市场带 在二环、三环之间，通过开发调整，形成六大批发市场组团，使其逐渐成为一条环城批发市场，拓展沈阳中心市场的吸纳、辐射功能。 2.1.2三区：中心商贸区、区域商业区、社区服务区 建设中心、区域、社区三个商业街区，形成三个层次的框架商业街区网络。中心商业区辐射范围较广，配套功能完善。 ●中心商贸区 全市规划七大中心商贸区： 具体为：中街商贸区、太原街商贸区、北站商贸区、长江商贸区、铁西商贸区、北市商贸区、浑河商贸区 ●区域商业区 区域商业区以服务于本地区居民为主，兼有一定的辐射功能。 具体为：寿泉商业街、三台子商业区、工人村商业区、吉祥商业区、二零四地区商业区、小南商业区、南市场商业区、南塔商业区、望花商业区、黄海路商业区、崇山东路商业区。 ●社区商服区 规划150个社区商服中心，采取沿街、组团、会所形式为周边日常生活提供方便。 2.1.3四类重点项目：特色商业街、商业物流项目、新