星彦地产2006年深圳天都世纪项目-业态定位报告.doc

天都世纪项目业态定位报告 第一部分：片区市场分析 片区人口状况分析： 人口分布特征： 片区人口主要分布在新洲村、沙嘴村、沙尾村及上沙村等几大自然村。 片区总人口：约为15－20万人，人口密度大。 常驻人口：主要分布在新洲东区及沙尾东南区的住宅小区及部分自然村原住民，约占片区人口的13％左右； 流动人口：分布在各自然村，占本区人口的85％左右； 商务人口：主要分布在新洲北区的国通、国税、总部大厦等写字楼，约占本区人口的2%左右。 人口结构: 片区主要人口年龄为20－35的中青年，约占本片区总人口的90％左右； 老年人及儿童约占10％左右。 3、 居民收入状况 从前期调查的情况看，新洲东区及沙尾东南区居民主要以企事业白领、私营业主及政府机构公务员为主，收入中等偏上；新洲西区、沙嘴、沙尾、上沙工厂打工者和服务业人口居多，人口流动性较大，以中等偏下收入为主。 收入状况主要分为以下几类： 私营企业主、个体商业业主等：视其规模和经营效益，一般收入较高； 企事业白领、政府机构公务员等单位职员： 月收入在3500元以上； 商业或工厂普通管理者和技术工人： 月收入在1500～3000元之间； 普工： 月收入在700～1500元之间； 服务行业从业人员： 收入不均，但总体而言在普通工厂打工人员之上，月收入在1000元到上万元不等。 居民消费特征分析 以社区生活的日常消费为主； 主要的购物场所多为周边超市、百货商场； 区域内规模较大的、档次较高的消费网点相对较少，部分中高端消费呈外流趋势； 区内主要以中低档次消费为主。 居民出行方式：5%左右的家庭有私家交通工具，其他绝大部分人口通过公共交通或步行的方式。 片区商业现状分析 1、商圈特征分析 依据区域商业的发展现状和地理及交通状况，本区大至可分为：新洲商圈；沙嘴、沙尾商圈以及上沙商圈等几个小型商圈。 新洲商圈的主要特征有： 以服务社区生活的日常消费为主。片区以零售、药店、三级地铺、社区配套等业态居多，酒店、餐饮、休闲娱乐等为其次； 整体商业以中低档次居多。商住裙楼的商业档次明显高于其它街铺，且租金相应高出30-60元/平米； 以新洲四街为界，西区多为福利房和商品房，仅有部分社区配套商业，商业氛围相对较淡。东区多为农民村屋，居住人口较多，商业氛围相对较浓； 零售及酒店业兴起。随着家乐福的开业以及即将营业的维也纳酒店的兴起，区内的消费结构将有一定改变。 沙嘴、沙尾商圈的主要特征有： 社区商业，蓬勃发展。沙尾片区内农民房较多，外来租住人口较多，东部新兴住宅小区，与其随之新建的商业街，铺位规划较好，业态组合较为合理，目前经营情况较好； 专业市场引领整个市场。以金地装饰城、东鹏陶瓷广场为代表的片区专业市场，以其专业性吸引了大量的专业消费； 休闲娱乐业较集中。沙嘴村内，数量众多的娱乐、消闲场所，吸引了大量港人及部分深圳消费者，从而形成了独特的以娱乐消费为主的商业氛围。 上沙商圈： 典型的城中村商业，以超市及其周边形成配套类商业为主，服装街区较为突出的商业现状。 2、区内主要式集中商业 家乐福新洲店 名称 家乐福新洲店 地址 福强路与新洲三街交汇处 经营面积 13000平米 业态规划 一楼 内铺加大卖场。内铺经营品种主要有中联大药房、贝塔斯曼书店、维伊雅女装、和谷布田女装、jojo女装、索兰女鞋、达芙妮女鞋、鎏恒色休闲服饰、阿呀呀饰品、流行美饰品、爱琳珠宝、梦特娇包装、特里斯丹包装、简单生活床品、明廊眼睛等。大卖场主要经营品种有家电、纺织品、日用百货、服装、鞋、内衣、床上用品、化妆品、箱包、体育用品等。 二楼 内铺加大卖场。内铺有少许服务性项目，如：雪姬美素美容店、柯达冲印等。其他主要经营品牌餐饮，如面点王、川人府、天福茗茶、凯威啤酒屋、麦当劳等。大卖场主要经营品种有蔬菜、生鲜、粮油、牛奶、干货、饮料、清洁用品等。 经营现状分析 作为片区内百货类较大的商业网点之一，家乐福新洲店占据较好位置，较方便的服务于周边居民，目前经营情况很好。 乐安居福田店 名称 乐安居福田店 地址 福强路与沙嘴路交汇处 经营面积 6万平米 业态规划 一楼 内铺经营。内铺经营品种主要有地板、橱柜、卫生洁具、五金龙头、各式家具、橱卫电器、窗帘、灯具等。 二楼 内铺经营。内铺经营品种主要有地板、橱柜、卫生洁具、五金龙头、各式家具、橱卫电器、窗帘、灯具等。 经营现状分析 作为片区内装修材料类较大的商业网点之一，乐安居福田店占据较好位置，辐射面积较广，是目前乐安居深圳最大规模的核心店，有600多个停车位，集设计、材料、装修、家具四位一体的综合性家居服务商场，目前经营情况良好。 永安南城百货 名称 南城百货 地址 沙嘴路与福强路交汇处 经营面积 12600平米 业态规划 一楼 手机、药房、蔬菜、干货、熟食等 二楼 家用百货、饰品、化妆品、