商城项目整体营销报告.pptx

;第四部分企划表现篇;市场框架;一、市场环境概述;目前房地产行业仍然处于国家宏观调控阶段。

政府对于房地产市场稳定健康运营的意愿非常强烈。

房地产行业正在逐步回归到理性状态。

房地产企业面临重新洗牌，优胜劣汰功能。

住宅供应结构明显的调整，中小套型供应量增加。;1）2006年土地市场特征;2）2006年商品房市场特征;二级市场;江苏省人民政府批准的首批省级经济开发区之一。

规划总面积120平方公里，内辖“一区三园”，吴中城南工业带中心。

吴中经济开发区是吴中区的制造业基地。;周边交通路网发达，西侧的东吴路与人民路直通吴中区老城区和市区。吴中汽车站是十几个公交线路的终点站。通过友新高架可以在10分钟内快速到通达市区，并可快速到达绕城高速公路，出行十分方便。;5、区域发展前景;三、市场竞争分析;1、“吴中城区板块”住宅市场分析;（3）在售市场分析;2、“沧浪新城”住宅市场分析;（3）在售市场分析;3、“长桥板块”住宅市场分析;（3）在售市场分析;4、“越溪板块”住宅市场分析;（3）在售市场分析;5、“开发区板块”住宅市场分析;（3）未来推案情况;6、同类产品分析;地块坐落;;小面积、低总价→本案产品竞争力强

产品市场短期空白→市场机会点较好;通过以上的几点，虽然市场竞争压力较大，但本案产品的差异性特点决定了本案面临较好的市场机遇。

基于市场环境、项目特点的准确的价格定位、客户群体定位将是保证本案成功的重点。;四、项目分析;2、项目劣势及威胁分析;项目分析总结;五、项目定位;以上竞争态势分析图：

就地理位置来看：本案地段价值不及沧浪新城、吴中城区板块，但是优于开发区、越溪板块，这是考虑价值制定的主要因素之一。

就开发规模来看：周边几个新开发住宅区预计共有250万方以上的待开发住宅，未来推案量非常大，对本案区域冲击比较大。

就自然环境来看：沧浪新城、开发区板块和越溪板块靠近上方山自然景区，有借助环境的外部条件，本案相对缺乏环境优势。

产品成为市场主力诉求：就南部开发区板块、越溪板块来看，该区域单个项目规模都比较大，开发商塑造品牌意识都???较强，在产品方面创新比较多，产品成为吸引客户的主要出发点之一。;项目市场定位;2、价格定位;均价落差明显：

从以上目前各区域的价格区间，可以明显看出沧浪新城、吴中城区板块均价要高出南部区域一个档次；而其余三个板块根据距离核心区的远近，每个均价段落差大约200-300元/平米。

均价上涨趋势：

目前，今年上半年苏州各区域均价都有不同幅度的上涨，预计今年下半年房价依然保持510%的涨幅，预计每平米上涨200-300左右。

本案面积较小：

本案产品是50平米的精装修小户型，70-90平米的小两房产品。面积小，总价优势明显，均价要高一点。;3、目标客户定位;2）客户属性;投资客户

身份：本地或是外地投资房产客户

年龄特征：约为35—50岁之间

购房目的：以投资为主

房型需求：中小户型为主，方便日后转手

消费特征：他们可能是吴中集团品牌的追捧者；

看重开发区楼盘的升值潜力；

喜欢投资城市近郊的高品质、中端价位楼盘。;新苏州人

身份：在吴中区及周边工作的新苏州人

年龄特征：约25—35岁之间

购房目的：以自住为主，结婚之用、定居苏州

房型需求：基本为50平米小户型、70-80平米的两房为主

消费特征：总价承受能力不强；

崇尚有特色的新楼盘；

注重房型的功能实用性；

注重社区的生活配套。;本地首次置业者

身份：吴中区客户为主

年龄特征：约25—35岁之间

购房目的：以自用为主

房型需求：80-90平米的二房

消费特征：注重交通、生活配套；

崇尚高档精品楼盘；

总价承受力一般；

注重物业管理水平，社区安全。;第四部分企划表现篇;整体销售策略构想;

卡策略

销控引导

活动

业务技巧的运用

博思堂公司销售网络开拓销售通路

利用博仕会已有的客户资源进行有效资源开发等;创新营销策略;A、体验式售楼处

B、工地形象包装

C、主题样板房?

D、体验式活动?

E、服务体验;

本项目所处区位周边企业较多，工作人员数目众多，客源是非常丰富的，如何合理吸纳这部分客源，是本项目成败的关键。我司建议，本项目的销售模式可以采用“走出去，请进来”的行销模式，主动出击，将楼盘销售渗入到这些企业内部去，给这些企事业单位长期设立一个团购通道，给予适当的折扣，为项目争取更庞大的客源。;建议租用或购买三辆大巴，作为项目宣传的活动媒体使用，车身喷上楼盘名称，电话，主要卖点等，车内设计楼盘展板，3D动画，音响等，随车配备1名售楼员进行解说，使其同时具备看房车和流动楼盘展示车的功能;

开发商可以在小区内建造公共娱乐设施（如篮球场、网球场、社区图书馆等），为业主提供实质性的交流场所；另