商业物业中的节能降耗.docx

商业物业管理中的节能降耗商业物业能耗费用占物业管理成本一半以上，节能管理尤为重要。? ? ??商业物业管理与一般类型物业管理是有区别的，最大的不同就在于商业物业管理的一项重要工作是进行高层楼宇形象的宣传和推广。不断扩大商场的知名度，树立良好的高层楼宇形象，吸引更多的潜在承租和消费者。商业物业具有客户群体综合性强、内部环境舒适性要求高、设备设施养护要求严格和服务要求人性化等特点，且需要确保高层楼宇场所的安全性、配合营销推广。上述要求的时限与商业物业能耗管理密不可分的。? ? ???商业物业能源消耗具有品种多、用量大、费用高等特点。商业物业能源消耗主要指：商业物业在运行过程中所消耗的水、电、气、油等，具体有：高层楼宇办公、经营运行所需要的照明用电、电梯空调运行灯动力用电，外围照明、广告、形象展示所需的量化用电；卫生间、办公室空调用电、用水供应，保洁服务中消耗的用水；餐饮、门市、广场所等消耗的煤气或天然气；?空调、热水供应中所消耗的O#柴油等。在研究商业物业节能管理时，应注意遵循的一个原则是：一切节能活动的开展必须是在不降低由于物业的服务标准的前提下进行，否则将是本末倒置，甚至会对业主经营获得顺利进行产生负面影响。商业物业的节能管理应从以下几个方面入手：可续合理的使用能源，注重节能计划的制定，并狠抓计划的落实。现今绝大多数的厂商都希望自己的柜台、商品在卖场里的照度是最亮的，以此来吸引顾客的眼球。无限制的增加柜台的照度，不仅造成电能的浪费，甚至会形成光污染，给购物的客人带来不舒适的感觉。所以在专柜进行装修时，要严格的按照相关标准，实行用电负荷控制；对超标用电，除要进行相应的报批以外，还应让其承担超标用电的所有超标费用。在非卖场区域，只要保证足够照度就可以了，而不要像卖场区那样明亮?。节能管理中还要特别注重节能计划的制定，较为科学的方法是把各物业设施上年同期能源消耗数的95%作为本年同期能源使用的计划数，通过每月能源报表和月度能源分析对计划的执行情况进行量化统计和分析，其目的有两个：1、找出能源消耗中的异常情况，并进行原因分析，制定整改措施予以消除；?2、对节能管理做的较好或值得推广和学习的地方，进行细化总结，并积极的在其他商业物业的管理中进行推广，以达到用好能、节好能的效果。加强培训和巡检，消除跑冒滴漏现象，及时制止能源消耗中非正常情况的发生日常管理中，可通过各种方式和途径，加强对员工的节能意识的教育和培训，让节能管理成为员工的自觉行为。通过日常的巡视和对用能设备的检查，消除设备的运行中的跑冒滴漏等现象，如：供水过程中喷淋、消火栓、末端排气阀的泄漏；空调供应中的冷却塔泡水、地漏等。杜绝无人灯，如机站房、值班房、停车场等地方的无人灯现象；长流水，如卫生间的水龙头、座便器、冷却塔排污口、水箱水池的泄水口等出现的长流水现象；无人空调，如办公室、值班室、卖场、个工作间等出现的无人空调现象。在条件允许的情况下，还可以适度降低座便器水箱水位，适度调节延时水龙头，更换座便器橡皮旋塞，定期检修、保养排污口阀门，加强巡检和完善检察，来消除各类能源使用中的浪费源头。每天抄录水、电、油、气消耗量，能及时的制止能源消耗中非正常情况的发生。长期实践每天抄录水、电、油、气消耗读数，其优点在于：1、积累原始数据，为统计分析提供第一手的分析资料。2、能及时发现能源使用中的异常情况。例如：2008年1月16日，某大厦物业，水工在抄录每日用水读数时发现，当天大厦水量的消耗超出了正常情况一倍多，后经检查发现，原因是大楼冬眠建筑打桩，造成地面局部沉降，使地下的一路消防水管发生断裂，形成地下渗漏所致、因发现及时，未造成大的浪费。?重视系统设备的维护保养，积极采用节能新技术，向科学管理要效益商业物业多采用中央空调系统，而中央空调系统能源消耗最大的设备主要是空调主机、水泵和末端设备，所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管，对铜管束内壁水垢进行通炮，并清洗各温度探测器，对冷冻水、冷却水系统进行水质处理，对变风量、风机盘管机组翅片进行清洁等，就显得十分重要。因为上述工作做好了，不仅能够确保系统和设备的正常运行，更关键的是能够提高主机和末端设备的热交换效率，从而能够对打限度的发挥设备的使用效能。?商业物业也可结合其实际的情况，在资金许可的情况下，采用一些BAS系统中可行的自控装置。同时，在一些地方运用变频技术，节能效果也十分显著，如对耳机水泵加装变频控制系统，节能30%以上。在空调供暖系统中，对锅炉给水有热力除氧过渡到药物除氧，不仅能降低油耗，而且能较好的消除锅炉本体氧腐蚀，延长锅炉的使用寿命。定期监控卖场温湿度状况，适时进行设定中的调节某物业公司对所管辖的商业物业卖场温度状况每三天进行监控抄录，即每天9:30、13:30、16:30对每层按不少于5个固定测温点进行湿度记录，并将所测温