苏州博思堂青剑湖别墅前期报告PPT.ppt

宏观环境分析 苏州别墅市场研究 市场竞争分析 项目核心定位 项目建议 项目核心定位 项目市场定位 定位依据 居住型别墅已成为别墅市场的主导。 项目位于青剑湖畔，环境优美。 别墅市场进入产品时代。 建筑风格多样化，产品设计必须遵循差别化原则。 合理控制面积、总价，项目迅速市场突破。 项目核心定位 项目市场定位 园区北部新城?纯加州湖畔美墅 定位诠释 强调本案处于唯亭北部新城镇中心——青剑湖板块，板块地段价值高； 强调本案周边自然环境优美——提高别墅居住品质。 南加州风格——我们认为该别墅产品比较独特，具有较强的市场竞争力。 项目定位 价格建议 独栋均价：10000元/平方米 联拼均价：7500元/平方米 定位依据 依据一：目前主要参双湖板块、相城板块的销售价格； 依据二：并充分考虑本案价值点，所以在价格定位上有一定的差异性。 （具体价格视的周边竞争个案推案时机、销售状况及 本案的前期预约状况最后确定） 项目定位 目标客户定位 客源来源比例估算表 我司认为本项目的客源定位如下：唯亭本地客户、园区客户、相城区和市区客户，还有外地投资客户 5% 其他 10% 投资客和职业炒家 6% 部分相城私营业主 16% 市区私营业主 10% 政府机关人员 25% 园区企业中高管理层 28% 唯亭本地私营业主 别墅 估算比例 客户来源 产品 项目定位 目标客户定位 私企业主 身份特征： 在唯亭、园区、相城合木渎经营有自己经营产品的私营业主 年龄特征： 约为35-55岁之间 购房目的： 以自用为主 消费特征： 对产品的个性化需求很高； 物业管理水准要求高； 偏向于亲水住宅； 自然及人文景观要求高； 总价承受能力强。 中产阶级 身份特征： 在市区、园区、相城工作的公务员、医生、艺术家等 年龄特征： 约为30-45岁之间 购房目的： 以自用为主 消费特征： 喜欢城郊生活方式、优美自然环境； 对社区周边配套设施要求较高； 注重社区档次感； 注重居住的品质； 大多有车，对道路交通关注。 项目定位 目标客户定位 园区外企高级白领 身份特征： 园区外资企业的领导层、高新技术方面的白领人士 年龄特征： 约为35-45岁之间 购房目的： 以自用为主 消费特征： 注重周边环境及配套便利； 要求交通方便； 强调舒适，安全； 注重开发商的品牌； 总价承受较弱；喜欢经济型别墅。 投资客 身份特征： 本地或者外来地投资客 年龄特征： 约为35-45岁之间 购房目的： 看好区域未来发展前景，以投资为主 消费特征： 要求产品升值潜力大； 区域发展规划完善；要求产品力强； 长期关注苏州楼市，对房产市场有一定的认知。 项目建议 规划意向 历史上自然形成的集镇，往往先有一个集中的公共聚集点。 随着人口的增加，公共建筑逐渐生长，旁边逐渐形成了聚集形态的居住群落。城市的轨迹，也就是活动的人与城市空间互动的历史时间的记录。 建议把这种人类最为自然的演进法则，融汇到社区的建筑和景观中，不论是演绎历史从古到今面貌的风情街，还是四季分明的植物风景带，它在自然的时间演进中形成集中性、全开放的“城市边界”和私密性、聚集的“生态村落”。 人类与生俱来对美的欣赏、对幸福的渴求、对理想家园的寻觅，是恒久不变的主题。陶渊明在《桃花源记》中描绘了让世人神往的世外桃源；莎士比亚在诗中咏叹他的爱与幸福、梦与家园；海德格尔在他的哲学著作中这样阐释他的理想：人，诗意的栖居于大地。自然为本，人行为尊。创造生活的美域家园，构筑休养生息的人性化居所，是社区规划的核心理念。 突出别墅区的整体性，以体现“永续发展的生态的别墅社区”。 并且充分利用原有地形和环境，将集中绿化与别墅区相结合，绿景穿梭其中，使户户见绿、推窗见景。 交通格局设置为连续畅通的步行系统：通达居住区内景观空间或公共场所，合理解决人车分流。 项目建议 建筑特色 建筑风格 别墅的风格定位为南加州风格 体现南加州民居与现代简洁相交融的建筑特色，开辟一个亲切自然、令人放松的具居住氛围的别墅风格。 南加州风格是北美风格之一。北美风格是一种混合的产物，即在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间有融合，又相互影响。南加州风格实际上是从传统的西班牙建筑风格演变而来的。早期，它的建筑厚实形体、小窗洞、黄灰色的抹灰、实墙、原始木方等特殊的材质，让建筑显得粗放自然，整体环境透露着一种宗教的神秘感。后期，大约在19世纪晚期，由于新艺术运动的兴起，它也开始讲究装饰，但它强调铁艺的运用，呈现简洁、粗犷的时尚，一派异域风情。 南加州的异国风情则让人感受到精神与身体的尊崇空间,近乎完美的生活空间,贵族的奢华感油然而生。 阳光、水岸、椰影……居住区的自然休闲，以