房地产开发课程设计——恒大雅苑.doc

目录 一、 项目总体环境分析 1 1、项目用地周边环境分析 1 1.1、项目土地性质调查 1 1.2、项目用地周边环境调查 1 1.3、地块交通条件调查 1 1.4、周边市政配套设施调查 2 2、 区域市场现状及其趋势判断 2 2.1、宏观经济运行状况 2 2.2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 4 2.3、项目所在地房地产市场总体供求现状：项目周边的房地产市场总体供求 5 2.4、城市板块格局及优劣势比较 7 2.5、房地产市场格局 8 2.6、项目所在地商品住宅平均价格走势 8 2.7、商品住宅客户构成及购买实态分析 8 3、土地SWOT（深层次）分析 9 3.1、项目地块的优势 9 3.2、项目地块的劣势 10 3.3、项目地块的机会点 10 3.4、项目地块的威胁及困难点 11 4、 项目价值分析 11 4.1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 11 4.2、项目可实现价值分析 17 5、 投资风险分析及评价 18 5.1、项目风险性评价 18 5.2、资金运作风险性 18 5.3、经济政策风险 18 5.4、提出符合项目实际的风险规避措施 18 二、 项目规划设计策划营销 19 1、 项目总体规划 19 1.1、项目地块概述 19 1.2、项目地块情况分析 22 1.3、建筑空间布局 28 1.4、道路系统布局 28 1.5、绿化系统布局 29 1.6、公建与配套系统 32 1.7、分期开发 38 2、 建筑风格定位 38 2.1、项目总体建筑风格及色彩计划 38 2.2、建筑单体外立面设计提示 39 3、 主力户型选择 40 3.1项目所在区域同类楼盘户型比较 40 3.2、项目业态分析及项目户型配置比例 42 3.3、主力户型设计提示 42 3.4、商业物业户型设计提示 43 3.4 室内空间布局装修概念提示 44 4、、景观策划 45 4.1、项目周边环境调查和分析 45 4.2、项目总体环境规划及艺术风格构想 45 4.3、项目各组团环境概念设计 46 4.4、项目公共建筑外部环境概念设计 47 5、 公共装饰材料选择指导 49 5.1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较 49 5.2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思 49 5.3、项目营销示范单位装修概念设计 50 5.4、项目营销中心装修风格提示 53 5.5、住宅装修标准提示 53 6、 灯光设计及背景音乐指导 53 6.1项目灯光设计 53 6.2、背景音乐指导 54 7、 小区未来生活方式策划 54 7.1、项目建筑规划组团评价 54 7.2、营造和引导未来生活方式 55 三、 项目营销推广策划 56 1、 区域市场动态分析 56 1.1项目所在地房地产市场总体供求现状 56 2、 项目推广主题分析 68 2.1、项目主卖点荟萃 68 2.2、项目强势、弱势分析与对策 69 3、 目标客户群定位分析 70 3.1、项目所在地人口总量及地块分布情况 70 3.2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况 71 3.3、项目所在地家庭情况分析 72 3.4、项目客户群定位 73 4、 价格定位及策略 80 4.1、项目单方成本 80 4.2、项目利润目标 80 4.3、可类比项目市场价格 80 4.4、价格策略 81 4.5、价格分期策略 83 5、 入市时机规划 83 5.1、宏观经济运行状况分析 83 5.2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析 83 5.3、入市时机的确定及安排 85 6、 广告策略 85 6.1广告总体策略及广告的阶段性划分 85 6.2、广告主题 86 6.3、广告创意表现 86 6.4、广告效果监控、评估、修正 86 6.5、入市前印刷品的设计、制作 86 7、 媒介策略 91 7.1、媒体总策略及媒体选择 91 7.2、软性新闻主题 92 7.3、媒介组合 93 7.4、投放频率及规模 93 7.5、费用估算 94 8、 推广费用计划 94 8.1、现场包装 94 8.2、印刷品 94 8.3、媒介投放 94 8.4、公关活动 94 8.5、 公关活动策划和现场包装 95 9、 营销推广效果的监控、评估、修正 95 9.1、效果测评形式 95 9.2、实施效果测评的主要指标 95 一、 项目总体环境分析 1、项目用地周边环境分析 1.1、项目土地性质调查 .地理位置：长沙市开福区万家丽路与开元西路交汇处.地质地貌状况：地势平坦，地处浏阳河冲击平原处，地质条件相对较差，基础工程施工成本高 .土地面积及红线图：本项目的总占地面积562706平米 　 .土地规划使用性质：使用性质，住宅；绿化率，48.6%；总建筑面积，1514938平米；容积率，2.56； .七通一平现状：已完成 1.