买卖楼宇的一站式服务.pdf

澳門日報 認識澳門法律 ── 買賣樓宇的一站式服務 （文章內容以見報日的法例為依據） 法務局供稿 2014.05.12 見報 衣食住行是每個人的基本需要，尤其 “住”方面，傳統觀念認為 “有錢傍身，不如 有瓦遮頭” ，反映出他們對於置業安居的重視程度。上週提到，在買賣樓宇的過程中， 會涉及不少法律的規定，包括《民法典》、《公證法典》、《物業登記法典》，以及若 干稅務法律等，而且，亦涉及多個政府部門的相關手續。在過去，若有人要購買樓宇單 位，除了可委託律師樓外，也有自行辦理，但手續則較繁複，須前往物業登記局、財政 局和公證署等政府部門約十次之多，才能把整套手續完成。現在 ，隨著法務局推出的買 賣樓宇的一站式服務，市民只須到公證署一個地點，便能把整套手續完成，簡便又快捷。 澳門有三間公證署，包括第一公證署、第二公證署和海島公證署，均提供有關服務。 先契後稅 買賣樓宇的一站式服務視乎買賣雙方有否簽訂預約買賣合同（一般指買賣樓宇的臨 時契約），分為“先契後稅”和“先稅後契”的買賣樓宇手續。如果雙方沒有簽訂預約 買賣合同，便採用先契後稅的手續，否則，便屬於先稅後契的情況。 顧名思義，“先契後稅”是指“先做契”，“後繳稅”。若買賣雙方達成買賣樓 宇的共識後，任何一方可到公證署申請，辦理買賣樓宇的公證書（即“做契”），職員 除了會為申請人填寫有關表格，安排正式簽契的日期外，亦會為申請人（尤其買方）查 看有關樓宇單位的物業登記資料，例如樓宇單位的業權人、該單位有否被抵押或涉及 司法訴訟等，以保障交易安全。 隨後，買賣雙方須按照指定日期，到公證署簽署買賣樓宇的公證書（簽契），如有 銀行抵押，則連同銀行代表，簽署抵押樓宇的公證書（按揭契）。當“做契”的手續 完成，職員便會安排辦理“繳稅”的手續，買方須繳納移轉物業的印花稅。最後，亦 會安排辦理物業登記。當完成手續後，公證署會通知買方繳付物業登記費，及領取有 關文件（買賣樓宇公證書副本，即副契；移轉物業的印花稅繳納憑單和物業登記副 本），整個買賣樓宇的手續便告完成。 先稅後契 “先稅後契”，是指“先繳稅”，“後做契”的買賣樓宇手續。由於在實踐中， 當買賣雙方達成買賣樓宇的共識後，首先往往會到律師樓簽訂預約買賣合同（須注意的 是，訂立預約買賣合同並非交易過程的必然步驟，因此預約買賣合同是否訂立完全可 由雙方自由協議），並支付若干訂金，由於他們已簽訂預約買賣合同，故在公證署申請 買賣樓宇的一站式服務時，便屬於“先稅後契”的情況。 與“先契後稅”的情況相若，在“先稅後契”的情況下，任何一方可到公證署申 請，辦理買賣樓宇的公證書（即“做契”），但不同的是，由於買賣雙方已簽訂預約買 賣合同，職員首先便會安排辦理“繳稅”的手續，即買方須繳納移轉物業的印花稅。 隨後，公證署再安排“做契”的手續，買賣雙方須按照指定日期，到公證署簽署買賣 樓宇的公證書（簽契），如有銀行抵押，則亦須連同銀行代表，簽署抵押樓宇的公證書 （按揭契）。最後，亦會安排辦理物業登記，整個買賣樓宇的手續便告完成。 移轉物業的印花稅 無論屬於“先契後稅”或“先稅後契”的情況，買方均要繳納移轉物業的印花 稅，可課稅的金額一般按照納稅人申報的樓宇單位價值，或房屋紀錄中的價值，以較 高者為計算基礎。稅款方面，則按照以下累進稅率作計算：樓宇單位價值的首二百萬 元，稅率為百分之一；二百萬元以上至四百萬元的部分，稅率為百分之二；四百萬元 以上的部分，稅率為百分之三。此外，當事人還須繳交有關稅款的百分之五作為憑單 印花稅。 例如某樓宇單位的價值為六百萬元，首二百萬元乘以百分之一；二百萬元以上至 四百萬元，即二百萬元乘以百分之二；四百萬元以上，即二百萬元乘以百分之三。三 數之和得出的印花稅稅款是十二萬元。其後，再將十二萬元乘以百分之五，憑單印花 稅便為六千元。 契費 按照規定，在辦理買賣樓宇的公證書費用（契費）分為手續費和印花稅 ( 這裏指 的是公證行為的印花稅 ) 兩部分。 手續費又分為：1. 每份公證書澳門幣一百元的固定手續費；2. 按樓宇價格而