资产评估的基本方法.ppt

资产评估的基本方法 市场法 成本法 收益法 各方法之间的联系与区别 资产评估的市场法 市场法的基本概念和理论依据 1、概念 ——也称市场比较法、市场价格类比法，是指以市场近期售出的相同或类似资产的交易价格为基础，通过比较被估资产与该相同或类似资产的异同，将类似资产的市场交易价格进行调整，进而确定被估资产价值的一种资产评估方法 资产评估的市场法 2、理论依据——替代原则 市场法的基本前提 1、以公开市场为假设条件，需要有一个充 分发育和活跃的公开市场 2、参照物资产与被估资产的差异即可供比 较的相关指标和技术参数能够搜集并能在 价值形态上量化——可比性 有关差异的认识： 资产评估的市场法 （1）资产功能、用途、性能方面的差异 （2）市场交易条件、供求关系、竞争状态方面的差异 （3）参照物成交时间与被估资产评估基准日的差异 强调：正确选择参照物、准确认识参照物 与被估资产之间的差异并科学地将其量化 处理是市场法的关键 资产评估的市场法 市场法的基本程序和相关参数 1、基本程序 （1）明确评估对象 （2）选择参照物 注意“四”个相近，“三”个以上： 类别、功能、交易条件 、交易时间 （3）选择可供比较的差异因素 注意“重要性”原则的运用 资产评估的市场法 （4）对比差异指标、量化差异并调整 （5）综合分析确定评估结果 2、主要相关参数（比较因素） 资产的功能——资产使用价值的体现 资产的实体特征和质量 实体特征：结构、规格、型号、外观、新旧 质量：制造水平、内在质量 市场交易条件 资产评估的市场法 市场条件：供求关系 交易条件：交易环境、动机及交易量 交易时间——资产时间价值的体现 3、几点说明 （1）关于参照物的可利用性 （2）关于相似性 （3）关于“差异”和资产价值之间的关系 （4）量化的客观性与主观性 资产评估的市场法 市场法的具体评估方法 1、直接比较法 （1）适用：被估资产与参照物资产基本相 同，其差异主要集中在某一明显特征上 （2）公式： （3）局限性：应用范围窄 资产评估的市场法 2、类比调整法 （1）适用性：被估资产与参照物资产在主 要方面基本相同或相似——典型的市场法 （2）公式 绝对值类比调整公式： 资产评估的市场法 相对值类比调整公式： （3）局限性 对评估人员的要求较高 对差异信息的要求比较高 资产评估的市场法 3、市盈率法 （1）适用：整体资产的评估 （2）参照物：上市公司 （3）公式 （4）难题：整体资产的可比性问题；上市 与否与资产价值的关联度问题 资产评估的市场法 市场法的优缺点 1、优点 充分体现出资产评估的市场性和公正性 最能反映被估资产的市场价值（即资产的交易需求） 评估结果容易为交易各方所接受 操作简便，易实现流程化、模板化 资产评估的市场法 2、缺点 收集可供对比的市场交易资料以及对这些资料进行价值形态的量化显得较困难 使用范围本身的局限性，比如缺乏交易资料或不能交易的资产就不适用 对市场信息的鉴别、处理和加工的工作量较大 资产评估的成本法 成本法的基本概念和理论依据 1、概念 ——也称重置成本法，是指按被估资产的现时重置成本扣除各种因素引起的贬值来确定资产评估值的一种评估方法 2、理论依据 资产的价值不会超过目前条件下重置该 资产的费用支出 评估值的上限 资产评估的成本法 资产在使用过程中受各种因素的影响其 价值量会逐渐下降，即出现各种价值贬值 成本法的基本前提 1、要求被估资产处在继续使用过程中或假 定处于继续使用过程当中 2、要求必须具备可以利用的历史资料 3、要求必须能够测定形成资产价值的必要 耗费 资产评估的成本法 成本法的基本要素 1、重置成本 ——在现行市场条件下，按功能重置某项资产并使其处于在用状态所需要耗费的成本 （1）复原重置成本 资产评估的成本法 ——运用与原来相同的材料、建筑或制造 标准、设计、格式及技术等，以现时价格 水平重新购建全新资产所发生的全部费用 （2）更新重置成本 ——利用现时条件下的新材料、新设计、 新制造标准和新工艺等，以现时价格水平 重新购建全新资产所发生的全部费用 举例： 资产评估的成本法 2、实体贬值 ——即资产的有形损耗，是指资产投入使用后由于磨损的作用，导致资产物理性能下降，从而在价值上形成的损失 3、功能贬值 ——即资产的无形损耗，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后所形成的资产价值损失 资产评估的成本法 4、经济贬值 ——由于资产以外的各项因素（如市场供求状况、政策、政治因素等）发生变化所导致的资产本身价值的损失 成本法各项要素的测算 1、重置成本的估算 （1）重置核算法（?） ——按照被估资产的成本项目构成，根据 资产评估的成本法 重新购建该资产所需支付的费用项目，按 现行价格逐项计算并汇总，