价格调整方案.doc

春漫里调价方案 一房源目前房源97套 户型 分幢户型占比情况如下： 目前可售房源单价情况如下： 剩余库存房源无论是从销售额还是套数比例来看，A户型是占大头。且这部分房源受前期“好货先出，好的房源价格调低，差的房源价格调高”的调价影响，剩余房源普遍价格偏高，是去化难点。 2、目前房源的均价为18976.05元/㎡，历史成交为16593元/㎡16593元/㎡ 二相对位置好，景观好，视野度佳的房源，可看到内部庭院，没有太明显的硬伤，出货 2）标杆房源:：不太容易被客户接受的房源，间距太近，私密性差，景观差，位置处于车库进出口正上方 2、价格描述 1）正常销售优惠 根据正常优惠幅度，一般总价最高优惠在10万左右，最低优惠在5万左右，整体来说每套房源正常优惠幅度在6个点左右。 2）历史成交均价：16593元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡（首销均价+标杆均价）/2= 6）最低、最高价： 7）最低、最高差价： 3、风险预判 1）调价的风险 鉴于目前全国范围内大部分大牌房产企业都在打折的这一情况，他们的前期老业主都跑到售楼部、活动现场、房交会进行维权活动，甚至有打砸售楼部之类的过激行为。我们的调价其实也存在一定的风险，首先我们春漫里很多老业主都非常关注我们的价格，而且媒体的小道消息来源也非常的广，如果现场销售出现打折、降价等字眼，就会拨动老业主的神经，引起降价风波，对于我们的后期销售以及目前文化村在售的产品产生不利影响。 2） 应对说辞以及策略 在实际操作过程中，尽量避免与客户谈论我们调价过这个信息，万一被知晓我们对外的口径也一定要保持一致： （1）我们现在是尾房，这些房源和您原来买到的房源是不一样的，无论是从景观还是居住的舒适度上比，都没有您原来买的好，所以价格上面做了细微的调整。 （2）我们部分房源的报价是针对团购客户的，并不是谁买一套都能享受的，因为我们万科最近在外面有很多的活动，有许多外地的看房团以及企业客户过来，他们都是团购的。 （3）现在的市场行情的确比较严峻，但是我们万科毕竟是中国房产界的老大，和其他小开发商不一样，我们的基础比夯实，选择我们的项目进行资产的保值还是比其他的开发商要好的多。 三、结论 在目前的市场行情下，降价促销已成为众多开发商的首选，有部分的楼盘因为降价使得业绩在短时间内得到较大的涨幅，也有部分的楼盘因为降价，使得老业主大闹售楼部，销售更是一蹶不振，我们的调价策略虽然规避了“打折、降价”等敏感词，但是还是存在一定的操作风险。故我们的调价需要在暗中进，让易出货的房源性价比更高，更利于销售其次由于有了差别调价，部分标杆房源的价格仍维持原有价格，从表价上来看，不易被发现降价，且可以作为价格标杆，掩护性价比高的房源出货