“都是欧情”房地产开发项目可行性分析报告.doc

“都是欧情”房地产开发项目 第五部分 经济评价 10 项目经济评价依据与原则 1.1 项目经济评价的依据 1.2 项目经济评价的原则 1.3 估算范围 1 投资估算与资金筹措 1.1 成本构成说明 1.2 成本估算 1.3 资金筹措 1 项目评价 1.1 项目的开发模式 1.2 还贷来源 1.3 财务分析 1.4 偿债能力分析 1.5 风险分析 12.6 盈亏平衡点分析 1.7 综合还贷能评价 10.1 项目经济评价的依据 《建设项目经济评价方法与参数》 《企业会计准则》 《企业财务通则》 《海南省建筑工程预算定额》 《工程估价师手册》 儋州市相关工程技术经济指标 工程取费有关文件及标准 委托方提供的其他有关资料 咨询方市场调查资料 10.2 项目经济评价的原则 合法原则，整体项目的估算以估算对象的合法权益为前提。 需求与供给原则，指项目建设以市场供需为依据，根据对目前商品房市场及远期瞻望分析，确定其需求趋势及未来可能的供给能力，确定编制此项目。 协调原则，是指项目总是处于一定的自然与社会经济环境中，必须与周围环境相协调，其收益或效用才能最大限度地发挥。 谨慎原则，在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计此项目可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。 10.3 估算范围 儋州都市欧情项目由小高层住宅、多层住宅、商业铺面、联排别墅组成，总居住户数为534户（含公寓80户，联排10户）。居住人数按每户3.5人计算（注：公寓每户1.0人计算）为1721人。因安置房属于非盈利性项目，开发商仅按成本价出售，因此本报告在做项目经济评价时将安置房的建设及销售排除在外，仅考虑其他盈利性项目的投入与回报，并对其进行经济分析。 其中住宅面积为60468.86平方米，商业面积为829.70平方米，联排面积为3019.82平方米。 项目 数量 1 规划用地面积 29939.84㎡ 2 总建筑面积 68518.38㎡ 住宅面积 60468.86㎡ 商业面积 829.70㎡ 联排面积 3019.82㎡ 项目的估算范围为：儋州都市欧情工程建设成本、建成后销售收入、项目的经济效益。 11 投资估算与资金筹措 11.1 成本构成说明 11.1.1 开发成本 土地费用 包含土地出让金、土地契税、土地交易服务费以及其他费用，土地出让金是由委托方提供，土地契税按土地出让金的3%计算。土地交易服务费按土地出让金的2%计算。其他费用按土地出让金的1.5%计算。 前期工程费 本项目费用包括项目的勘察测量设计费、编制项目建议书、编制可行性研究报告、评估项目建议书、评估可行性研究报告、编制工程预算、工程监理费、招标代理费、结算审查费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、五通一平费等有关费用。 前期工程发生费用根据国家相关标准、《建设项目经济评价方法与参数》、《企业会计准则》、《工程估价师手册》、《工程设计收费标准》、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》等结合项目总投资规模等综合确定。 建安工程费 本项目费用包括住宅、商业铺面、联排别墅三部分，分别包括土建工程费用及安装工程费用。 建安工程费根据《建设项目经济评价方法与参数》、《海南省建筑安装装饰工程概算定额》材料和设备价格信息 公共配套设施建设费 本项目费用包括配套用房费用及小区园林及绿化费用。 公共配套设施建设费根据《海南省建筑安装装饰工程概算定额》材料和设备价格信息 开发间接费 开发间接费按小区内基础设施费用、建安工程费、公共配套设施建设费之和的2%计。 11.1.2 开发费用 管理费用 指公司行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用 财务费用 指项目在过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括期间发生的利息支出金融机构手续费筹资发生的其他财务费用以及 本项中财务费用按照6.435%的年贷款利率计算。 销售费用 指预售或者销售，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。 11.2 成本估算 儋州都市欧情项目开发成本估算 儋州都市欧情项目开发成本测算简表 儋州都市欧情项目成本测算表 项目概况 用地面积（㎡） 地下建筑面积（㎡) 总建筑面积（㎡) 容积率 土地价格（万元/亩） 29939.84 0.00 64318.38 2.15 　 项目投资估算表 序号 项目名称 计费基数(㎡) 计费依据(元/㎡） 投资额（万元） 估价说明 一 开发成本 　 　 9320.56 　 1 土地费用 　 　 1125.01 　 1.1 土地出让金 29939.84 352.82 1056.