民生——住房问题.ppt

中国住房问题浅析高房价背景下的理性思考;房价高涨下的辛酸—— 　　市民叶东生：早点有个家 ; 首先要引用越骂越坚强的任志强先生的一个观点，他说，中国85%的家庭拥有产权住房。 85%可是一个不得了的比例，以国内热点民生话题而言，我们的医保、社保普及率肯定还达不到这个水平。仅此一点，就可以说明房子问题绝非最大的民生话题。 但是，任先生的说法可信么？就我所知，任先生喜欢乱说但不胡说，他的手下专门有个房地产研究小组，因此他的数据都是有出处的。不过有出处也不代表正确，伪造数据的事在中国并不罕见，我们还要分析，85%的说法是否符合我们的生活经验。 　　中国最大的人口群体当然是农民，大概占了全国人口的70%，中国农村土地集体所有，而每户农民都有一份宅基地，可以自建住房。房子有好有差，但中国农民基本上家家有房是无须质疑的。 　　城镇职工部分，老一代人，经历过上世纪90年代房改的，基本上都把公有住房转成私有产权，这就是所谓的房改房。在老一代城镇职工群体里，拥有房改房的比例也是很高的。 　　根据上面这两类情况，我们应该可以得出结论：任先生的数据大致不差，中国社会的大多数人都拥有自己的房子，尽管房子的档次千差万别。 　　从上世纪80年代开始出现的商品房，其实在全部住房存量中所占的比例并不大。目前，中国社会的房子问题，主要出在增量部分，即新增住房需求与新增住房数量之间的矛盾。这里确实存在分配不公的问题，特别是刚刚步入社会的年青一代，如果想拥有自己的住房，困难很大。 ; 但即便如此，房子问题仍只是部分人的困难，还算不上最大的民生话题。如果说看病难、上学难、食品安全、贫富差距、城乡矛盾等关系到千家万户的社会问题是肘腋之患的话，房子真的只能算疥癣之疾。而且对社会上最需要救助的低收入阶层来说，他们最迫切需要的，是衣、食、医、教等生活必需品，房子固然重要，但远不是第一需求。 　　那么，为什么作为疥癣之疾的房子问题会成为这个社会的最强音呢，这就牵扯到话语权的问题。看看上面的人群分析，70%的农民基本不上网，拥有房改房的老一代人也很少上网，这些拥有产权住房的人恰恰属于沉默的大多数，既没有代言人，也很少发出自己的声音。相反，受过高等教育的新生代，却是房产饥渴族，他们没能力买房子，却有能力在媒体网络上为自己的权利奔走呼号。 事情就这么简单，会哭的孩子有奶吃。 ;⑴ 韩国(KOREA);⑵ 日本(JAPAN); 现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平米左右, 合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。  人家日本的房子是全装修的，包括卫生和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸是带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还 免费送液晶电视一个；厨房也是带全自动洗碗和烘干机的，加15万日元 再配个双开门大冰箱，厨房下水道口带自动垃圾干燥处理器，出水口配 矿化饮水装置；等等设备一应俱全。 不需要你动一个手指头，就能立刻住上舒适写意的新房。 ;⑶ 美国(AMERICA); 应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，用中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。  资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。 ; 更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积(Square footage)概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅单价需要打折。中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积瘀-80%左右。中国扎堆的住宅和美国人目前崇尚的居住品味大相径庭。