广东清远胜利广场开发策略建议报告36页.ppt

第四部分 执行力 千里之行始于足下，当下首要任务是寻找商家，不管采取何种途径或方法务必与商家接触上。 * 组建招商团队 * 建议项目开业前聘任运营管理顾问 借鉴深圳万象城、广州天河城、三水广场商业项目的物业管理制度，并综合以上项目管理模式，取长补短，编制适合本项目的最优管理制度及运营模式。 项目筹建期间需组建运营管理团队和物业管理团队，并设置统一服务及信息化管理软件。确定各业态的运营模式，利于信息软件及设施的采购和调试，以减少重复或不必要的浪费。 * 引用王锐老师的总结 一个成功的商业项目，要有统一的全面的前期规划和后期有特色的赢利模式，并且在整个建筑中形成独有的产业链，贯彻上下游互通体系。 首先考虑的是商家需求。 建议进行商家需求调查，形成分析报告，以真实数据作为商业规划的依据。 * 谢 谢！ * pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp * 胜利广场项目开发策略建议报告 2012年10月8日 * 第一部分 前言 胜利广场经过前期深入的市场调查结论，定位为清远城市CBD中心，项目档次标准一流，管理服务国际化，具有复合商务商业功能的“商务金融领地”，并集国际标准超甲级写字楼、品牌购物中心、星级酒店服务式公寓于一体的高端城市综合体，主要面向清远市发展的大型企业及为其他知名公司提供商务及配套服务，具商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能的一个建筑载体。本人谨为项目的开发提出思路及一些建议，以作参考。 * 项目运行启始于招商成果，运营管理是保障项目可持续发展，商家盈利即为项目经济源头。 * 第二部分 思路 1、地段的问题？ 2、规模的问题？ 3、投资和回报的问题？ 4、招商的策略和时机？ 5、业态和功能布局方案？ 6、建筑设计和经营需求？ 7、主力店引进与整体收益？ 8、前期规划与后期经营管理？ 9、专业市场调研是解决一系列问题的开端。 10、慎密的商业规划是项目开发的必须步骤。 11、专业团体的加入是项目开发的成功保障。 * 第三部分 分析和建议 房地产开发中建筑风格可以复制，开发模式可以复制，规划设计可以复制，产品特色可以复制，唯有地段是无可复制，本项目占有较优越地理位置，地段不可多得。 * 商业地产产品的三种类型 经过市场调查论证，发掘地段最大价值，项目定位为城市综合体。 * 项目基本数据 项目 单位 数据 备注 净用地面积 平方米 20436.45 30.65亩 总建筑面积 平方米 184493.66 办公楼总面积 平方米 75581.06 商业总面积 平方米 49686.16 酒店总面积 平方米 22376.15 车位数量 个 745 项目规模属中档，借助广州“南拓、北优”的发展趋势，利用城市区域配套的优势，实现聚集效应。采取以项目规模为依托，以点带面，带动区域发展。 * 商业地产在发展过程中的困难 广开融资渠道，保证资金供应，防止资金链中断是必须高度重视的问题，以银行项目融资为主，探寻大型的企业合作和战略投资者，解决融资问题。 * 商业地产应具备的基础条件 * 利润=收入—支出 * 项目经营模式执行只租不售，短期内难以实现盈利。商