上海徐家汇商圈市场研究分析暨宜山路站地铁商业项目定位报告（上）说课讲解.ppt

东：宜山路，七建、兴力达等建材商厦。 宜山路两侧清一色为建材商厦，餐饮、休闲服务等配套商业缺乏，仅配置便利店作为补充。 东/西：现有建材商厦变动空间较小，在建的光启城综合体将使宜山路的业态趋向丰富。 西：古宜路、徐虹北路，西岸创意园、宜嘉苑住宅楼及沿街商铺。沿街商铺以建材为主、辅以餐饮、服饰和美容等休闲服务。 中山西路 宜山路 中山西路 宜山路 西 东 项目位置 现状 规划 PART 2 项目商业价值判断 微观区位条件解析（9号线宜山路站项目四至） 客群资源： 商业资源： 硬件条件： 九号线项目位于地下一层，是9号线的进出站通道及3、4、9号线的辅助换乘通道，有稳定的客流。3号线地上商业部分，是3号线旅客出入的必经之路，商业展示面与聚客性俱佳。 宜山路建材商业街区在全市范围内具有市场号召力，商业氛围浓重。是消费者潜意识里的建材家居第一商业消费区域。 辐射范围 周边写字楼集中，企业白领客群较大；项目辐射范围社区密集，家庭消费潜力大；宜山路站作为枢纽型地铁站，每日有大量的换乘客群，影响力巨大。 PART 2 项目商业价值判断 资源条件解析 项目周边道路条件简析： 区域内有一条主干道（中山西路）、一条次干道（宜山路）、三条支马路（徐虹北路、蒲汇塘路、文定路）。黑圈所指是正在改建中的地铁3、4、9号线三线换乘的通道。 主干道：中山西路作为城市主要过境型道路，交通流量较大，小型车辆所占比例较高，是本项目外区域客流主要来源之一。 次干道：宜山路贯穿南丹路、中山西路、虹桥路，继而到达徐家汇，是本项目客流的主要进入通道。 支 路：徐虹北路、凯旋路、蒲汇塘路、文定路作为项目外部的人行支路，道路承载能力低，是项目社区型消费客群的主要人流导入通道。 地铁：9号线1、3号出口是地下项目的主要人流来源之一；2号口通往家饰佳，目前未开通；3号线宜山路站客流相对集中。 我们的观点： 2个项目都有稳定的地铁作为消费支撑，但由于地上地下所处位置与换乘通道的因素，将对2个项目的人流动线布置、业态布局等方面提出较大挑战。 宜山路 中山西路 公交枢纽 76路 PART 2 项目商业价值判断 交通条件解析 9号线宜山路站地下商业部分 3号线宜山路站地上商业部分 标志 多重功能 第二空间 “枢纽型地铁站，3、4、9号线地铁换乘、企业白领为主的大客流”等因素，标示着本项目将成为区域内的重要休闲消费目的地。 坐落于区域核心，其商业、等都将成为白领、社区居民追求品质生活、休闲减压的第二空间。 填补区域市场空白，汇聚品质餐饮、休闲零售、生活配套等多元化商业功能，缔造地铁消费体验新主张。 PART 2 项目商业价值判断 物业条件指向 体量——规模较小，开发强度低。 竞争——光启城12万方商业，规划设置相当数量餐饮、零售业态，带动区域内市场养成。 机会——现状商业业态单一，高客流所需餐饮、食品零售等需求大，快速餐饮、特色零售业态发展契机较好。 市场条件汇总 地铁——便捷性、通达性。 人流——建材家居消费者、写字楼白领、附近众多小区带来稳定的消费群。 商业——现有商业业态比较单一，消费需求有外延。 项目条件评估 项目市场条件评估 PART 2 项目商业价值判断 宜山路是徐汇、长宁、静安交界的咽喉位置，条件优越。 宜山路自1984年开发以来，已成为建材家居展示销售的门户，市场地位不可撼动。 区位价值良好 紧贴城市内环高速道路，车流巨大，公共交通或出租车通行条件较高。 地铁3、4、9号线及周边近10条公交线路也为本项目交通带来极大的便利。 交通价值优越 宜山路商圈商业氛围浓厚，以建材家居为核心，目前商业能级总体不高，业态比较单一。 现有商业业态与民生类、休闲类消费需求有较大脱节，错位商业市场空间可期，可开发的商业价值巨大。 商业价值良好 丰富、庞大的地铁人流，消费群体再加上周边成熟的住宅群落是项目最大的客源基础 城市主干道为项目带来大量的外部客源资源。 资源价值良好 地块商业价值判断 PART 2 项目商业价值判断 地块商业价值判断 整体开发思路及SWOT分析 PART 2 项目商业价值判断 思考一：与商圈核心业态同步，以精品家饰强化所在区域的商业形象，利用商圈的客流量锁定目的性客群。 3号线地上商业发展引擎思考 思考二：充分利用KFC多年形成的聚客效应，挖掘周边年轻的白领消费群的消费力价值，导入品牌快餐、休闲餐饮等业态。 布局方向一： 分割式招商，以中小面积降低商户的入驻门槛。 布局方向二： 整体规划招商，不做面积分割，以品牌商家形成市场号召力。 PART 2 项目商业价值判断 SWOT O W T S 项目位于是3号线出站站厅，客流量稳定且乘客的消费需求、消费能力较高。