南昌市某住宅项目市场分析报告.doc

PAGE 第 PAGE 页 共 NUMPAGES 23页 住宅项目分析研究报告 编制人： 学号： 指导老师： 编制时间：2008年10月~2008年12月 目 录 一·项目概况 二·市场分析 三·项目开发设计及定位 四·项目投资估算与投资措施计划 五·项目销售收入及利润的估算 六·财务分析 七·不确定性分析 一·项目概况 项目背景 ****住宅小区项目是南昌市建设一江两岸城市格局的倡导下，世界经济萎靡，国内出口受阻急需扩大内需的背景下，为提高南昌市民住宅条件的情况下立项建设的。本项目已取得了用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证。 地理位置及现状 ****住宅小区项目位于南昌市****区。小区东靠****大道，南临****路，西边与检察院接连，北面与****等小区相望。片区内有南昌市政府、南昌公安局、检察院等行政单位以及广电大厦、商业大厦众多商业中心。该地段具有十分优越的地理位置和极为便利的交通条件，是作为住宅小区的理想位置。 项目建设规模和建设内容 按照市规划局下达的规划设计条件，拟建的****住宅小区规划建设用地为1.93公顷，总建筑面积为6.55万平方米，总占地面积为4816.8平方米，容积率为3.6，绿地率为35%，停车泊位约为788个，主要包括3栋高层及3栋多层。 配套市政设施情况 ****住宅小区是新建住宅小区。该地块原先为良田，自南昌市实施一江两岸计划后，周边陆续铺设了供电、电信、自来水、污水、雨水、燃气等配套市政管网，小区已经具备了有利的市政配套条件。 主要经济指标 本项目的主要技术经济参数： 建筑面积：65500平方米 总投资：27774.87万元 经计算，本项目的主要经济指标如下： 平均单位成本：4240元/平方米 总销售收入：37102.33万元 平均销售单价：4715元/平方米 税后利润：6274.16万元 财务净现值：2656.86 内部收益率：17.04% 投资利润率：72.15% 二·市场分析 投资环境分析 改革开放30年来，尤其是进入20世纪90年代后期，房地产开发行业的形成、壮大和发展、使其成为城市第三产业的重要组成部分，成为新的、十分活跃的经济增长点。房地产投资环境也因为宏观形势和经济政策的敏感性使其成为国民经济的晴雨表。房地产投资环境也因为宏观经济形势以及一系列利好因素的刺激而日渐改善。首先是政策对房地产市场投资和消费的拉动效应，国家为扩大内需先后出台的一系列降免税费、简化手续等政策来刺激住房消费。银行也采取了延长了个人住房公积金贷款和商业性购房贷款的期限，降低贷款利率，对鼓励个人贷款购房，增强居民购房支付能力起到了积极作用。 市场分析 南昌市作为江西省的经济、政治、文化中心，不仅吸引着省内外机构、企业入驻，也是外地人投资者置业的好地方，为南昌市房地产市场带来了大量商机。主要竞争楼盘为： 天赐良园 南昌****房地产有限公司开发兴建的“天赐良园”项目地处南昌市赣江北岸，南昌市新城区——****新区凤凰洲片区内，占地361亩，总建面积达到260038平方米，建筑密度为24.95％，绿地率45.1％，容积率为1.3。三重景观：碟子湖高尔夫球场、2万平米休闲景观广场、8万平米园林景观。　　　　 梵顿公馆 绿地集团又一全新力作！该地块位于南昌红角洲，总占地243亩。以小高层住宅为主配以集中商业地产的高档项目，总建筑面积30万平方米，其中住宅24万平方米，商业6万平方米。客户定位为新里的目标客户群是城市的新兴中产阶层。建筑产品：11层、14层、18层小高层为主，配以少量多层。少量55㎡左右的户型，得房率83％左右。 东方海德堡 项目位于****大道以北、香江路以东，踞八一桥头仅咫尺之遥。小区总占地约8万多㎡，总建筑面积14.3万㎡，其中地上建筑面积12.8万㎡，地下建筑面积1.5万㎡，建筑密度27％，容积率1.60，绿地面积36.63%。4栋高层住宅、6栋花园洋房、12栋多层组成。总共1093套。 项目SWOT分析 优势： 地处新城区、市政配套齐全 地块临干道，交通便利 劣势： 地价较高、有一定的市场风险、商业人气不旺 机会： 银行贷款利率低、居民购房能力增强、建材成本下降 威胁： 其他楼盘相继上市、居民购房观望情绪高 三·项目开发设计及定位 考虑到****住宅人气旺而商业人气不旺的现实，以