郑州写字楼市场究报告.doc

郑州写字楼市场简析 春节过后，随着全国房地产市场的逐步回暖，郑州写字楼市场也迎来了销售热潮。 据深蓝公司市场部监控数据，郑州各主要写字楼的销售均一路飘红，自2月初至今，永和国际销售120间，平均每月销售20间以上；原盛国际中心销售306间，近期日成交量在3间以上；裕鸿国际的销售更是惊人，总共近600间，平均月销售量在100间以上；金峰金岸国际销售137间，平均月销量也在20间以上；入市一年没有实现销售突破的王鼎国贸，也销售了60多间，平均月销售量10间左右。 写字楼市场的热销，表明河南人对经济发展的信心十足，创业热情高涨，投资和置业信心得到有效提升。 本文主要从郑州写字楼的发展轨迹、区域分布及趋势研判等方面做一分析，为郑州操作写字楼项目人士提供参考。 郑州写字楼的发展回顾 郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期： ●市场萌芽期（1997年以前） 这个时期以民房或单位公房为主，如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。其主要特点有：规模小，设备简陋、户型单一。分布区域集中，市场管理混乱。由于经济区域划分情况，当时的写字楼均集中在金水区，主要经营方式为租赁经营，政府对收费标准没有明确规定，所以造成市场价格混乱。物业管理水平低下。 ●市场探索期（1997年—2000年） 郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业及安华大厦等中档类商住物业，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，如未来大厦和裕达国贸分别代表了郑州东区、西区的高档办公物业，金博大则代表二七商圈的办公物业，其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中高档物业，其租赁行情较旺，吸引了大部分的外企及大公司入驻，其它如经纬大厦一类的物业吸引了本地一些成立较早的中小型企业，商务氛围浓厚，随着城市规模扩大和商务专业发展，有些办公楼出现了硬件缺陷或前期规划中的问题，如金博大的交通拥挤、车位不足，商业、办公相混等问题；经纬大厦的停车场规划失误等问题，这些因素直接导致了该类物业租金的下滑及空置率的上升。 这一时期写字楼市场的主要特点为：以高层建筑为主，将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素。经营方式以租赁为主。建筑结构可灵活分割，智能化水平和物业管理水平有所提升。 ●市场过渡期（2000年—2004年） 这个时期，在全国经济形势好转的大气候下，产生大量的中小型企业，由于受经济水平和企业实力所限，对纯写字楼市场未形成有效需求，促使原本以住宅立项的项目演变成“宜商宜居”的“商住楼”，这个时期是以“商住楼”这一特殊业态为主的过渡阶段。 其主要特点是：房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，一些诸如SOHO类的商住楼雨后春笋般地投放市场，购房自用办公或投资需求旺盛，整个写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化，投资需求快速增长，户型设计、相关配套更加科学、齐全，吸引到众多的新兴中小型公司及从其它原有物业中迁入的公司，同时，投资型客户明显增多，且回报率较高，形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场。涌现了包括索克、明辉等专业的商务物业服务机构。 这一时期的典型项目有融丰花苑、日月星城、绿洲花园等项目，而一直以纯住宅面孔示人的未来花园等小区眼下也商务者的天下。随着SOHO、SVO等概念的兴起，写字楼在商住路线上不断演变发展，即便是郑东新区起步区的CBD，绝大多数建筑还都是商住色彩。 ，商住楼曾为郑州写字楼市场的发展做出了巨大贡献。商住楼有两大优点：一是宜商宜住，使用潜力大，目标客户较为广泛，这样可以有效分解项目风险；另一方面，商住楼在销售时享受住宅待遇，客户购买时能享受到“八成按揭和30年期限贷款”的政策，这样无疑可以极大地刺激销售。正因如此，商住楼在郑州楼市。2004年，郑州的写字楼主要活跃在两个集中区域，一是老城区内的经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域；这一区域本来就是郑州市经济最活跃的区域，经三路和农业路的拓宽改造，更为该路段的楼宇品质和办公环境的提升提供了新的契机。另外一个相对集中的区域是郑东新区CBD起步区内，在政府政策指挥棒的指引下， 04年郑东新区的CBD获得了较大的发展。 国际企业中心、信息大厦、注协大厦等写字楼热销，新项目不断出现，如南阳路上的清华商务、文化路上的永和国际、陇海路上的凯旋门、建设路上的绿城数码大厦以及刚刚上市的位于黄河路上的天一大厦等。郑东新区CBD更是热闹非凡：联合中心、CBD世贸大厦、顺驰第一国际等一批高端写字楼开始走向市场。如果考虑到尚未动工的潜在写字楼项目，紫荆山路上的紫金城、文化路上的数码银座以及规划面积15