安棉地块项目定位.ppt

安棉地块项目定位及产品规划建议 期待讨论的几个重点 项目属性的界定 项目总平规划建议 商业业态定位与规划 项目基本情况 北面：北部河道宽《10米，水质一般，目前并不具备景 观价值。但做为城市运河，即有原生水景的资源，也具 有一定的历史人文。未来有比较理想的提升空间 西面：西部为老安棉厂西区生活区，南北向道路宽度《 6米，菜贩摊位沿路分布，不宜通车，再往里面则是宿舍 区的内部道路，且不利于商业步行人流汇聚。 南面：紧邻儒学路，城市最核心的商业圈，未来能十分 便利的承接顺延儒学路的商业价值。 东面：汉丹路零散分布有家电店、五金店等，商业氛围不 足，人流较少。按照规划，该路未来将连接解放大道，成 为城市主干道，并将成为城市景观的重要体现。 由南至北的规划道路：规划总长约710多米，未来规划为 市政交通道路,由南至北将项目地块整体分隔成东西两大部分 项目区位解析 北面：北部河道宽《10米，水质一般，目前并不具备景观价值。但做为 城市运河，即有原生水景的资源，也具有一定的历史人文。未来有比较 理想的提升空间 西面：西部为老安棉厂西区生活区，南北向道路宽度《6米，菜贩摊位沿 路分布，不宜通车，再往里面则是宿舍区的内部道路，且不利于商业步行 人流汇聚。 南面：紧邻儒学路，城市最核心的商业圈，未来能十分便利的承接顺延儒学 路的商业价值。 东面：汉丹路零散分布有家电店、五金店等，商业氛围不足，人流较少。按 照规划，该路未来将连接解放大道，成为主干道，车行较多，不利于商业氛 围的打造。 地块右上角：尖角部分紧临火车轨道，相隔不足10米，建造医院及酒店都需 考虑尽量避免相关影响。 项目定位 无论从项目的规模体量、建筑品质、区位条件、发展商口碑以 及项目区位的认同度，安棉厂地块项目都有足够的条件，打造 成为安陆本土的，继东方家园之后又一大标杆性的高品质项目 在未来，安棉厂项目将—— 1、重新构筑起一个真正满足现代都市生活的大型品质社区 2、全面提升安陆的商业形象 3、进一步推动与完善安陆的商业业态的结构 4、更能有效的提升安陆的整体城市形象 那么本案的重要思考点在于： 事实上，通过对本地住宅市场及商铺现状的调查及了解，对于本地块的未来操 作来说，我们认为，项目地段位置有一定优势，产品塑造有较大空间，市场认 可度较高，对于住宅的投资收益有一定的市场保障。但更多的价值空间在于商 业部分的带动。所以，本案的商业操作很大程度上决定了本案最终的投资收益。 基于我们对城市综合体的考虑，现初步建议本案商业规模在6——7万方，即商业体量占比在10%以上。理由如下： 1、安陆城区人口不多，经济发展水平缓慢，整体消费能力有限。 2、新建的商业体量和成熟的商业街区已具备一定的规模，体量过大未来的商业经营会有出竞争饱合状态，影响到整体商业价值 3、项目商业客流对于南面的依赖太大，其它三面商业动线不理想，商业价值短期内难有明显提升，从而一定程度上限制了未来的商业客流 4、体量越大，对未来的运营、管理和招商都提出更高要求。 5、尽管项目有较好的商业潜力，但商业价值的完全成孰要一定时间的积累与培养，回收期较长，适当的体量控制有助于规避一定的风险； 业态规划 按各临街面的不同，做不同业态的规划。 儒学路——定位为商业步行街，以品牌服饰为主力业态，配部分如手机连锁店、女子养生SPA和西点房等业态做补充的商业步行街。 汉丹路——社区型底商，以满足社区基本生活所需的配套型商业，如烟酒食杂店、社区便利店、洗衣店和美容美发等 商业内街——以特色的美食餐饮为主力业态，打造成安陆本地的美食一条街。 裙楼商业——高端商业形象的支撑点。做为体现项目商业价值的核心要素。购物中心、休闲会所、电玩城、IMAX影院和KTV等 总体原则： 以上述商业定位及业态经营实际所需 充分考虑整体商业价值的最大化利用 结合项目各区块间的自有条件为基础 小区主入口，带动两侧沿街商业 商业街的入口处:必须用醒目、夸张、艺术的手法、通过建筑或构筑物表现出商业的整体气势，吸引人流关注、驻足，同时也能成为商业的地理标志； 景观节点：商业中的景观一般有遮阳、休憩的用处，对延长客流在商业中逗留时间起到了很大的作用； 休憩景观：休憩景观和商家自己的露天桌休憩景观椅一同形成一道美丽的风景。 美食街遮盖：遮盖形式可采用拱廊式。 商铺外立面：商铺的立面的设计既要考虑整体风格的体现，细商铺立面节的精致，又要考虑日后商家经营的需要。 商铺招牌：商业日后商家的招牌的设立需经过管理公司审批，而商家惯用的侧招则统一设置，这样才能避免商业街日后招牌林立，风格全无。 相关操作建议 考虑到商业部分发展的不确定性，以及商业运营的成本及风 险所在。未来商业部分的操作总体思路： 以收获长期发展价值为目的，切实打造安陆城市核