烟台龙湖葡醍海岸开盘情况1917506146.ppt

龙湖葡醍海岸开盘情况总结 2011.08.01 一、项目简介 二、项目推广传播策略 三、项目销售策略及开盘情况 【目录contents】 项目位置：牟平区养马岛前海区域 总占地：8000亩 项目定位：城市综合体 开发周期：8-10年 拿地时间：2010年8月30日 地价：共49亿 开发顺序：由西向东（A到C地块） 龙湖葡醍海湾项目位于养马岛，北临大海，与国家4A级风景区养马岛隔海相望，距烟台海云台项目约30公里。 A地块 B地块 C地块 万科海云台 龙湖葡醍海湾 项目概况 一期占地：45万平米 一期建筑面积：36万平米 容积率：0.76 产品类型：独院、温泉小院、叠院 装修情况：叠院（硬装1500元标准）、温泉小院（软装3000元） 物业费：4.6元/平米 A地块2028亩 项目概况 一期范围 葡醍院落（叠院） 颐和墅（独院） 四季小院（温泉小院） 合计 上叠 中叠 下叠 南院 北院 A1/A2 100㎡ 163㎡ 196㎡ 265-285㎡ 267-289㎡ 45-76㎡ 382套 382套 382套 208套 208套 174 1736 66% 24% 10% 龙湖?葡醍海湾，容积率低至0.76的高端产品系，45—76平米的四季小院，100余平米的葡醍院落，近300平米的颐和墅，部分双拼及联排，皆以威尼斯式水系相连，原木小桥入户。 产品配比 一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。 葡醍院落 上叠 中叠 下叠 三层 二层 地下一层 一层 二层 地下一层 一层 户型 颐和墅 北院 南院 地下一层北入口 地下一层南入口 首层 二层 地下一层北入口 地下一层南入口 首层 二层 户型 四季小院 A1 A2 户型 一、项目简介 二、项目推广传播策略 三、项目销售策略及开盘情况 【目录contents】 营销策略 通过客户拜访、北京龙湖体验造成口碑造成口碑传播 线下通过客户拜访、北京龙湖体验形成期待，并结合节点把控调足客户胃口 密集传播 节点把控 线上集中开盘前2个月进行本地推广，保证市场在一段时间内都有龙湖的声音 亮相、示范区开放、样板间开放之间相隔1个月，节点紧凑 一期立足本地，造足声势及影响力，通过线上的密集投放造成全城认知、线下渠道拜访客户、北京体验等动作至客户积累一定量后进行挤压；营销节奏紧密保持客户黏度。 ＋ 媒体组合策略： 【集中段+高频次+大范围+全覆盖】 从6月2日至7月30覆盖全烟台，以高频次的报广以及大范围的彩信进行信息传播轰炸，并在主流媒体上进行形象树立（户外、网络）保证在一段时间内市场上全是龙湖的声音。 线上传播主线： 营销策略 2010年12月底 2011年3月 本地客户访谈 2011年6月18日 龙湖示范区开放 启动北京龙湖体验 2011年7月16日 龙湖样板间开放 龙湖开盘 2011年7月30-31日 2011年6月2日 全城推广开始 累客200组 累客1000组 累客2000组 累客1500组 6月2日，烟台晚报媒体楼书（8连版）全城亮相 6月9日、6月16日，烟台晚报半版、整版（区域、规划） 报广 6月22日、6月23日，烟台晚报半版、整版（规划、园林） 报广 6月30日、7月7日、7月14日，烟台晚报半版、整版（产品） 报广 报广 6月30日、7月7日、7月14日，烟台晚报半版、整版（产品、开盘告知） 【回顾】 密集投放：从6月到7月底为其主要推广周期，期间进行密集的投放：报广（一周一期）、彩信（6月初20万/天）网络、户外； 节点把控：前期客户拜访100组开始小规模集中进行北京龙湖体验，形成口碑传播，客户积累至大规模后进行示范区及样板间开放，扩大口碑效应； 推广主线：在区域相对成熟的基础上主要宣传规划、产品、园林等卖点。 营销策略 销售中心开放现场情况 一、项目简介 二、项目推广传播策略 三、项目销售策略及开盘情况 【目录contents】 销售策略 产品策略： 总价在110-150万的叠院主要与区域内（檀珑湾、金地等项目）140-150平米高层竞争、300-400万独院主要与区域内200-300平米平层以及多层竞争。 推盘策略： 饥饿推盘：首期（周六开盘当天）根据客户情况，推出400余套叠院、400余套独院；叠院当销售完毕后第二天加推800余套叠院，亦售罄。 价格策略： 高预期、低实现：开盘当天释放价格，较之前释放总价均低，另外折扣力度较大（北京体验客户3个点、周末签合同3个点、一次性3个点）现场挤压效果良好。 价格 葡醍院落（叠院） 颐和墅（独院） 四季小院（温泉小院） 合计 上叠 中叠 下叠 南院 北院 A1/A2 100㎡ 1