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第一篇 房地产基础知识 第一章 房地产市场调研 第一节 房地产市场的调研 一、什么是房地产市场调研？ 房地产市场调研：就是以房地产为特定的商品对象对相关的市场信息进行系统的收集、整理记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变化趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地讲，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。 二、房地产市场调研的点、面、体的结合 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也就具有很强的地域特征。以此，对房地产市场的切入，习惯的做法是依据地域形态： 点（整个楼盘） 线和面（区域市场） 体（宏观环境） 第二节 市调表 点——单个楼盘（楼盘市调表的填写） 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员及时了解房地产市场最为具体、最为直接的途径： 一、产品分析（楼盘市调表的正面） 1．楼盘的名称、地址（网址）、电话、开盘日期 （1）楼盘的名称：通常是指一个楼盘的案名。有的大型的楼盘有工程名称，也有推广名称。其推广名主要的目的就是对项目的包装，形成抢眼的卖点。比如：长宁区项目“中山公寓”的推广名“都市山庄”；浦东项目“浦江茗苑”的推广名“艺术传家堡”。还有的项目根据分几期开发来起不同的案名，比如：浦东菊园地块一期叫“菊园”二期称“江临天下”三期就称“汇豪天下”。还有的案名就比较体现企业品牌效应，如万科集团开发的万科系列项目（万科城市花园、万科华尔兹、万科春申城等）；绿地集团开发的绿地系列项目（绿地春申苑、绿地世纪花园等）；北桥房地产在老闵行开发的金榜系列项目（金榜世家、金榜人家、金榜星墅）。 （2）楼盘地址、电话：有的项目通常分有现场地址和市区接待处。 （3）开盘日期：量体较大的项目不仅仅只开盘一次，而根据分期开发的时间不同，开盘的时间也有所不同。在写市调表的时候一定要注明。 2．地理环境 （1）基地位置图：标清楚项目范围和周边的主要交通设施以及标志性建筑物。 右上角标朝北标记 N （2）环境分析： 大环境：项目主要位于什么区域，区域的历史沿革和区域的特性（商业中心，工业中心、学校社区等）。 小环境：项目的具体位置，地块的大小形状，它的东西南北的邻居是谁，进出道路如何，是否临街。 交通设施：包括公交、地铁、高架、轻轨、大桥、隧道、市级公路、区县级公路等。 公共配套设施；包括水电煤等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等。 3．公司组成 因为房地产投资建设是资金大、周期长的一项工程，没有实力的公司投资于房地产，往往隐藏着较大的风险。营运组合的强力搭配，都是楼盘日后品质的绝对保证。 （1）投资商 （2）发展商 （3）行销企划（包括全程代理、纯销售、纯企划、广告企划） （4）设计单位 （5）承建单位 （6）物业管理（物业管理费的单位统一：元/m2天） 4．小区规划 （1）基地面积：是城市规划管理部门正式划定的建设用地面积。 （2）总建筑面积：是城市规划管理部门正式确定的，按《建筑面积计算规则》计算的建设项目中的建筑面积。根据总建筑面积，一般可以知道楼盘的建筑规模，并从中估测大致的建筑周期。 （3）住宅面积：总销售面积 （4）容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值。 （5）绿化面积和绿化率：（见建筑知识培训） （6）建筑楼层：指一个项目共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的地上有几层，地下有几层。 比如：两幢28层带2层地下室的公寓楼，通常表示：2*28F2B （7）车位规划：主要写项目有无规划室内或室外车库。车位的租售情况（单位：元/月）。 （8）规划户数：是指整个项目的总户数。如果分期开发写明各期开发的户数。 （9）交房日期： （10）备注：是写每个项目中规划比较具有特色的情况。 a．整个项目的规划形态：包括一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，基本形态是什么（是板式的还是点状的），一梯几户等； b．项目中规划中，生态水景规划较有特色； c．项目外立面的规划； d．项目是否规划有会所等配套设施； e．项目中比较具有智能化特色的。 5．房型规划 （1）格局：写明几室几厅几卫； （2）每套房的建筑面积和使用面积（单位：平方米）； （3）户数：每个户型的数量（单位：户）； （4）花园面积：是指房屋建筑面积周围、围墙或围护物以内的园地面积。一般是相对于别墅而言的。（单位：平方米） （5）面积配比：是指二房、三房等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的