戴德梁行北外滩汇山项目市场定位报告.ppt

业态楼层分布 1F 2F 3F 4F 5F -1F 注：局部为地上5层，其余地上四层 精品零售 休闲餐饮 大型餐饮 休闲娱乐 服务配套 美食广场 商务办公 1～2层商铺业态主要以高档品牌为主，体现商场的高档品位。 3～4层楼层较高，较难吸引普通消费者，因此将目的性较强的大型餐饮、休闲娱乐设置在楼层较高的位置，利用商家自身市场知名度吸引消费者。 由于5楼以上楼层的商业价值不高，建议作为商务办公用途予以处理。 业态楼层分布—餐饮 1F 2F 3F 4F 5F -1F 美食广场 32% 3,000 1 美食广场 100% 32% 37% 总面积比例 9,475 3,000 3,475 总面积（M2） 11 8 2 总数量 / 合计 如：咖啡馆、中西快餐厅、饮品店、茶馆等 休闲餐饮 如：中国传统菜系、火锅、西餐厅、宴会厅等 大型餐饮 业态内容 餐饮类型 餐饮分大型餐饮和休闲餐饮两大类。 大型餐饮主要满足较为正式的商务宴请，分布在3楼为主。 休闲餐饮以满足区域内消费者聚会、商务聚餐等需求，楼层布局较为灵活。 资料来源: DTZ Consultancy 数据统计截至时间: 2007.07 业态楼层分布—餐饮—图示 大型餐饮 休闲餐饮 美食广场 业态楼层分布—休闲娱乐 1F 2F 3F 4F 5F -1F 100% 14% 86% 总面积比例 3,475 475 3,000 总面积（M2） 5 3 2 总数量 / 合计 如：美容护理、美手美甲、发型设计等 小型娱乐 如：KTV、SPA、夜总会、健身会所等 大型娱乐 业态内容 餐饮类型 餐饮分大型娱乐和休闲娱乐两大类。 大型娱乐主要为KTV、SPA等规模性的娱乐商业，目的性强。 休闲娱乐以以美容、护理等为主，与大型娱乐形成互补。 资料来源: DTZ Consultancy 数据统计截至时间: 2007.07 业态楼层分布—休闲娱乐—图示 大型娱乐商业 休闲娱乐 业态楼层分布—零售 1F 2F 3F 4F 5F -1F 100% 100% 总面积比例 3,000 3,000 总面积（M2） 15 15 总数量 / 合计 如：高档服饰、珠宝首饰、饰品/配饰、精品数码、电子产品/小家电等 精品零售 业态内容 餐饮类型 零售类以精品购物为主，主要分布在承租能力比较高的一楼。 也利于商业的形象展示。 业态楼层分布—零售—图示 精品购物 业态楼层分布—配套服务 1F 2F 3F 4F 5F -1F 100% 65% 35% 总面积比例 2,450 1600 850 总面积（M2） 4 2 3 总数量 / 合计 如：银行、证券机构等 配套服务 如：商务办公、配套办公等 商务办公 业态内容 餐饮类型 建议设置银行等配套服务类，以满足消费者金融服务等需求。 另外，鉴于5楼以上楼层商业价值不大，可考虑作为商务办公等用途，以合理体现你功能。 资料来源: DTZ Consultancy 数据统计截至时间: 2007.07 业态楼层分布—配套服务—图示 商务办公 金融配套 物业市场研究 区域发展策略 区域产业发展 区域交通发展 物业市场定位 财务与经营策略 区域宏观经济研究 上海市整体物业市场表现 消费市场需求主要结论 区域区位分析 区域交通分析 北外滩物业市场表现 滨江商务区的开发借鉴 区域环境分析 研究思路 市场篇 宏观篇 案例篇 会展案例借鉴 其他建议 会展产品建议 定位篇 论证 Canary Wharf 港口 船公司及航运企业 物流金融 航空物流 　 铁路及公路货运企业 物流设备 物流园区 物流信息技术 物流货运企业 ?政府机构，行业协会 服务行业 批发与零售业 工业/制造业 海运与港口 货运代理 / 第三方物流 物流金融等流通企业 私人货运公司 航空货运 铁路货运 公路货运公司 展商类别 目标观众 观众细分 航运业会展内容 物流业 1% 物流行业会展需求极低，仅占全年展览会的1%。 航运业属于物流业参展行业类型之一，包括船公司、航运企业及货代 航运业对会展需求极其有限，2007年上海无航运业专项会展 *统计数据按行业参展次数核算 资料来源: DTZ Consultancy 数据统计截至时间: 2007.07 5% 8% 10% 13% 15% 21% 27% 运输/仓储等物流业 培训/旅游等服务业 电子/通讯等IT类 房产/建筑等房产类 生物/医药等生化类 其他行业 礼品/饮料等消费品 汽车/家电等制造业 消费者调研 — 会展需求 2007年上海会展参展行业构成 物流业(含航运业)会展展商及观众 会展场地需求度 无 89.9% 有 10.1% 房地产 货运 代理 现代 物流 IT 服务 专业 服务 金融 服务 无 有 78% 40% 92% 96% 98% 95% 90% 我们对北外滩未来潜在发展行