上海SM集团北外滩项目可行性分析报告.doc

上海SM集团北外滩 概 要 主要结论 Horwath Asia Pacific 被授权对于规划酒店及服务公寓建设的市场可行性进行分析研究，该研究对象是隶属于北外滩大规模商用物业开发的部分项目。 我们认为：项目所处区位作为高级酒店用途有着非常坚实的开发潜力。从短期来看，这将依赖于这个真正的滨江项目的开发程度，依赖于周边自然环境及建造风格的品质高低，依赖于从外滩主区至此区域的人行交通水准，以及市场对于项目物业作为非常独特、非常高端的地标性酒店定位的认可程度。另外，从市场需求角度来看，该项目在短期尺度上的成功也将依赖于酒店及服务公寓的大部分房间和一些公共空间（如餐厅、功能性房间等）能够将浦江、外滩和浦东的景观视野最优化、最大化。 这些前提条件对于现阶段的区位潜力开发至关重要，而且在今后五年之内，项目的周边环境至少要得到进一步的开发或者重建。 从长期来看，项目物业的需求和绩效应当能够达到预期的总体目标要求，即该项目物业与规划写字楼、零售商店和休闲娱乐等基础设施相融合、整个开发项目最终成为上海设备齐全的地标性建筑之一。如果以上的规划目标都能够通过世茂集团和当地政府（我们相信他们应该会尽力做到）的努力变成现实，那么，本酒店及服务公寓项目的所在区域就将会成为上海商业和娱乐休闲的标志性地区。这样，规划项目的所在区域就具有了成为吸引高收入国际游客的上海最主要酒店聚集区之一的潜质。 我们建议本酒店及服务公寓项目应定位于豪华 5 星级，但是同时应当具有能够使其在市场中有别于其它 5 星级酒店的独特性质和管理方式。我们认为，项目基地提供了建造一座拥有400间客房的奢侈或豪华 5 星级酒店的机会，其档次应该相当于君悦大酒店、四季大酒店、威斯汀大饭店，但要高于香格里拉大酒店、希尔顿大酒店、波特曼丽思卡、希尔顿酒店、花园饭店酒店、喜来登大酒店、万豪虹桥大酒店和锦沧文华大酒店。同时，我们也相信：如果拥有合适的配套设备和周边基础设施，从产品的观点来看，在合理的定价水平上，这样一个新建项目应该比市场上现存的绝大部份5星级酒店都要更有优势，而且会因此在同类项目中处于一个能够获得高端需求的位置。 作为一个豪华滨江物业、一个地标性目的地，我们希望酒店在大多数的市场层面上，尤其是在高端团体和个人旅客层面，都能够有很好的业绩表现。以这些因素为基础，酒店的特定需求层面结构展望如下： 规划中的世茂集团北外滩酒店市场份额评估 财政年度从2007年6月30日向前 年份 商业 个人休闲 MICE 团体 其它 2007 85% 80% 70% 20% 25% 2008 105% 100% 80% 30% 35% 20091 120% 110% 90% 40% 45% 1 稳定渗透年份 我们对于规划酒店项目的入住率和客房每日均价的前景展望如下： 规划酒店物业的绩效水平预估 财政年度（结束于6月30日） 入住率 客房均价（RMB）* 2007 50% 1,450 2008 64% 1,500 2009** 73% 1,600 资料来源: Horwath Asia Pacific * 按照2002年人民币稳定汇率. ** 稳定运营年份  我们对于规划服务公寓项目的每月平均入住率和租金收入的前景展望如下： 规划服务公寓物业的绩效水平预估 公寓类型 单位数量 公寓规模 租金 / m2 / 天 US$ 每单元月均租金 1 个卧室 60 平均 100m2 US$0.95 $3,193.75 2 个卧室 80 平均 140m2 $0.95 $4,471.25 3 个卧室 60 平均 190m2 $0.95 $6,068.13 屋顶公寓 2 假定 300m2 $0.95 $9,581.25 总 数 202 *按照2002年人民币稳定汇率. 规划服务公寓物业的绩效水平预估 财政年度（结束于6月30日） 入住率 平均价格(RMB)* 2007 59% 1,017 2008 69% 1,175 2009** 80% 1,223 资料来源: Horwath Asia Pacific * 按照2002年人民币稳定汇率. ** 稳定运营年份 关键成功因素 我们对于酒店及服务公寓项目开发的上述研究结论和前景展望都是建立在以下的关键成功因素的基础之上的： 短 期 使得酒店及公寓的客人和住户能够方便往来于水滨和物业之间的直接、便捷的交通途径。这将需要进行一系列的大规模改造，包括清除现有的滨水建筑和修建朝向水滨的开放景观区域。同时，我们还需要对滨水区域进行改造和提升，最后将其建成类似于新天地、悉尼达令港、旧金山渔人码头或开普敦维多利亚