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中国经济如何去房地产化.doc

发布:2017-04-10约5.58千字共9页下载文档
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中国经济如何去房地产化   由于决定楼市投资与投资的制度根基没有消除,加上调控机制不健全,楼市调控随时可能减弱“火力”乃至“转向”。因此,亟待通过土地、金融与财税体制改革,根本解决经济房地产化的问题   2015年中期以后,全国楼市进入新一轮回升周期,2016年初回升加快,在4月达到高点后,主要指标增幅开始回落。但自7月起楼市风云突变,先从一线中心城市,后到周边区域和部分二线城市,楼市急剧升温和快速蔓延,形势空前严峻。   这期间楼市的主要表现:房价上涨速度过猛。9月,70个大中城市,新建商品房价格同比最高涨幅为47%,二手房价格最高涨幅为50%,全国新建商品住房平均售价同比增长12%。供需空间错配加剧。一二线城市库存少、交易异常火爆,供给严重短缺。三四线及以下城市库存多、销售增长慢,供给过剩改变小。投机投资比例较高。一些二线核心城市在限购重启前,外来需求超过50%,投资投机比例高。市场陷入严重恐慌。房价波浪式与传染式的加速上涨,让市场陷入严重恐慌,使市场面临失控风险。 因为投资投机的利益机制还在,一些城市限购等措施力度比较有限,金融机构向楼市违规引入资金的渠道未堵,投机投资火焰未全熄灭。 多方联合博弈助推楼市热   本次楼市的风云突变,主要源自于多方合作博弈的投资投机驱动,而非基本面因素所能解释。房地产投资投机的利益驱动是导致楼市局部过热的深层根源。在经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化等背景下,一方面,土地及房地产市场垄断的超额利润,吸引市场主体转向一二线城市房地产。   另一方面,流动性增加导致资产价格上升,吸引市场主体投资或投机一二线城市房地产。   市场主体合作博弈是楼市局部过热的整体原因。地方政府、金融机构、开发企业、实体企业、中介机构、中高收入居民基于自身利益和预期,通过相互合作与博弈,支持或从事一二线核心城市楼市投资与投机。巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头。金融机构、开发企业、中介机构、实体企业、中高收入居民,利用政策优惠、监管空隙和“金融创新”等,相互合作违规操作,将巨量资金通过多种渠道绕道腾挪到一二线核心城市楼市。   “地王”频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因。特殊的土地制度与分权化的财税体制交织生成的土地财政制度,以及现行价高者得的土地拍卖制度,必然导致“地王”频现。   地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。一二线核心城市没有过剩库存,但其政府积极去库存,不仅对过热缺乏真调控的积极性,而且针对开发商、中介机构散布谣言,违规销售与恶意炒作,地方政府消极应对甚至无所作为,导致过热不断升温与市场恐慌。 楼市“阻击战”   针对猖獗的投机炒作与严峻的楼市风险,从9月30日到10月10日,北京20余城市密集出台楼市调控政策,开展了一场密集出击的楼市“阻击战”。   本次调控坚持“协同作战,精确打击”:“中央监控,地方调控”。强化地方政府的主体与直接责任。通过行政命令,将地方政府从主要是楼市参与者调转到主要是楼市的调控者;“统一行动,集体出击”。通过热点城市同时调控,从而浇灭楼市投机蔓延和传染的引线,扭转市场失控的恐慌预期;“局部调控,整体不动”。调控仅在过热城市进行,避免一二线城市发烧,全国城市吃药;“抑制投机,保护消费”。多地楼市调控政策均指向抑制投资、投机需求,从而也保护了真实消费;“一城一策,分区调控”。不仅不同城市不同政策,一个城市里不同区域也有不同的政策;“边调边看,逐步完善”。不少城市在总体政策使用及每项政策力度上都留有一定余地,待观察效果后及时完善补调。   为迅速扭转局势和稳定预期,各地将重启限购作为调控政策主轴,辅以其他相关政策。包括:多地重启限购,但比2011年更加精细和具体。调整并强化了差别化信贷政策。提出扩大土地供给和完善土地拍卖制度,避免地王出现的措施。有力的调控措施和行动,也有效稳定和引导了市场预期。采取严厉措施,惩治扰乱房地产市场秩序等违法违规行为。   治本性政策与制度出台不多。炒房经济激励机制没有改变。市场主体等投资投机楼市的利益冲动依然,地方政府有随时“叛变”转向的可能;政府内部调控机制有待健全。如果某个环节稍后懈怠,调控效果将打折扣;土地政策不够给力。土地供给措施大多比较模糊,没有提出切实可行的土地拍卖配套制度;金融清查没有开展。向楼市违规违法导入资金没有查处,导致监管缝隙制度漏洞没有补上,一二线城市过度优惠的金融政策还没有取消;楼市过热城市房产税没有开征,税收优惠政策没有取消;限购政策作用有限,且长期内副作用较大。应对四处穿越的投资投机,相对稳定的组合调控政策充满挑战。   总之,本轮调控的政策原则具有精准性与协同性,政策措施具有短期性与行政性。 短期调整具有不确定性   预计调控效果短期明显长期谨慎乐观。
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