一份营销推广思路.docx

金地·格林小城下阶段推广建议 下阶段推广任务： 提供有力的推广宣传支持，确保完成今年的销售任务 1、  项目销售情况 项目总体销售情况将近过半，达到 48%； 小户型产品已基本售磬，中大户型库存压力突显； 国庆黄金周过后，客流量急剧下降，日平均客流量只有 15 批； 现场成交率依旧低迷，只有 14%，市场竞争、房源、价格等因素对成交影响较大； 客户年龄层面较为年轻，购房预算及经济收入水平偏低，需求户型集中在 120㎡ 以下，以中小户型为主； 结论： 调整项目整体推广方向，拔高项目形象，以大户型产品推介为主，吸引更多的 大户型潜在客户将是下阶段营销推广工作的“重中之重”。 2、  市场竞争情况 ? 04 年的东莞四城区中档盘（均价 2800~3500 元/㎡）市场竞争加剧，楼盘数量有 明显的增加，包括宏远、中信、光大等几大发展商都在沿四环路范围布下战线， 并且在产品的定位上与本项目相类似（120㎡中户型为主打），形成“一拥而上、 瓜分市场”的局面。展望 11、12 月份，各大楼盘都会为完成今年的销售目标，推 出强势的营销推广，继续争夺更大的市场份额； ? 宏远江南世家延续了去年开盘以来良好的销售势头，即使工程进度缓慢，但由于 有清晰而有影响力的项目形象与周边的成熟配套做支持，下半年以来销售趋势较 为平稳，国庆黄金周的新货上市，更是强占了两房与小三房的市场空缺，创造了 该项目下半年的月销售套数新高。该楼盘下阶段的推广将继续延续项目独特的形 象，以推售中小户型产品为主，继续占领两房与小三房的市场空挡。另 135~145㎡的中大户型预计会在元旦后推出，在短期内不会对我项目的库存单位造 成太大的影响； ? 中信凯旋城的库存比例约剩余 15~20%，并且是现楼发售，销售压力已进一步减 轻，同时剩余的以中户型产品（148㎡）为主，国庆黄金周皆推出了促销降价的优 惠措施（降幅约 2%），影响了市场上该面积需求客户的消费趋向。预计该项目 11 月会继续采用暗中降价促销的策略，并借 12 月份入伙一周年的营销节点进行大规 模的宣传推广，将库存货量尽快出手； ? 中信阳光澳园在黄金周前夕也推出 115~150㎡的新货，而且相比本项目在价格上 具有一定的优势（115㎡三房实收均价为 3300 元/㎡、145㎡四房实收均价为 3600 元/㎡），并且在推广上主打“中信社区成熟配套”直击格林小城的软肋。预计下 阶段（重点是 11 月中下旬与 12 月中旬）该楼盘会在工程进度上面大做文章，根 据逐步展现的园林景观与建筑外力面，强调大社区的生活氛围及配套优势； ? 光大景湖春天经过黄金周的促销消化，现剩余大约 200 套，以 160㎡大三房户型 为主，景湖花园君兰雅筑开盘不久，销售情况一般，主打户型 150㎡三房、170㎡ 四房的库存压力明显。预计此两大楼盘将会继续以价格策略影响市场，通过低价 促销的形式干扰我项目，并在 12 月中旬借“光大地产社区文化节”活动的开展， 大力宣传促销，达到减轻库存压力的目的； ? 项目周边竞争形势将会随着明年元旦东峻豪园与光大景湖春晓的推出而明显加剧。 东峻豪园虽然以别墅为主打，但小高层数量也不少，而且户型比例方面也偏向中 大户型。光大景湖春晓现在是工程打桩阶段，预计会借 12 月下旬至元月的“光大 地产社区文化节”活动预先接受登记认筹，由于主力面积也在 110㎡左右，并且 整体价格会低于同区域市场均价。此两个近在咫尺的楼盘在岁末时节推出，将会 为我项目的整体推广带来较大的影响。 结论： 格林小城经过了两个月的市场洗礼，成绩有目共睹，但在激烈的竞争环境下， 如何使我项目推广的“声音”跳出来，令市场有一个清晰的认知与区分是下阶 段推广必须要考虑的重点。预计其他在售楼盘在 11 月份的推广会相对平稳， 今年的最后一次集中推广将会出现在 12 月中下旬。 3、  营销工作节点及项目工程进度节点 11 月 4 日颁发“建设部人居生态住宅奖”——东莞首个国家级生态住宅奖项 11 月 15 日楼体外立面开始展现——项目重要建筑元素展现 月 20 日会所游泳池、网球场工程完工——社区配套工程落成 月 15 日蔷薇院架空层景观完工——庭院生活展现 12 月上旬，项目楼体外立面全部完工——项目整体效果展现 结论： 黄金周过后的 11、12 月份是市场传统的销售淡季，下阶段的推广应该突破 淡季的概念，根据项目的自身条件不断创造惊喜，延续项目在市场的新鲜度， 而项目的工程进度（特别是外立面与庭院内架空层景观的展现）将在这方面 提供巨大的支持。从另一方面解析，项目能否完成今年的销售任务，能否完 成下阶段的推广任务，工程进度将起到决定性的作用。 下阶段推广思路： 结合工程进度及营销节点，根据市场的变化，有节奏的进行宣传推广 1、11 月份报