二手房交易知识1.ppt

* * * * * * 对卖方而言，合同是赠与合同，是没有付款作为对价的，起码从形式上不构成实际的买卖合同关系，买方完全有可能不按事先约定付款，如果买方不付房款，那么卖方将得不得任何利益补偿，除非卖方证明是假赠与、真买卖 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 杭州55%；广州80% * * 新房和老房的区分方法，以《通知》下发之日是否签订购房合同来区分。下发之日后签订合同的为新房，下发之日前签订合同的为老房。 * * * * * * * 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证” ；身份证件是指身份证、工作证和户口本；委托代理人出具经过公证的委托书； * * * * * * * * * * * * 二手房交易的流程（买受方） 定金：必须保证交付到房主手中；如果经过中介，要求中介担保，承担连带赔偿责任 订金：非法定概念，操作中属于预付款的一部分。《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，应即时返还或抵充房价 “诚意金”：属于乱收费。两种处理方式，一种是跟中介约定一定数额的看房费用；一种是约定为预付款，不成交全额退还，成交作为房款一部分 二手房交易的流程（买受方） 首款 全款买房 首款=房价—定金—尾款（可选） 贷款（转按揭） 首款=房价—定金—贷款额度 卖方应该协助在地税开具房产发票 二手房交易的流程（买受方） 资金监管 银行托管：《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，2007年4月15日开始，房地产经纪机构或交易保证机构进行二手房交易，必须通过“专用账户”来划转交易资金——北京有1700家正式中介，已经有专用账户的不到60家。凡是通过中介进行二手房交易，如果中介要求通过其付款，那么必须向买房人提供专用账户，否则买房人应该提高警惕，防止出现陷阱 银行监管：北京可以提供二手房托管的银行包括农行、工行、建行、深发展、招行、民生、北京银行、兴业银行等八大银行。银行方面对于资金托管已经有很完善的流程，而且能够最大限度保证资金安全。缺点是时间周期长，同时费用高。以建设银行为例，平均收费标准为托管资金总额的3.5‰，而且手续相对复杂，解除托管放款的时间长 第三方监管：公证处、律师事务所提供资金监管，费用低、手续简单 二手房交易的流程（买受方） 买卖合同、委托合同、居间合同 1、买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同 2、委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同 受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失 3、居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用 二手房交易的流程（买受方） 中介费（居间服务费） 标准：1.5%-3%（2.5%） 收取：收取买方或者双方 协议：先签署协议，后付款 支付：建议分两期支付，先付50%，过户完成后收取50%。保留付款凭证 责任：承担连带责任和担保义务 退费：如果交易失败，全额退款（卖方原因、政策原因）；扣除工作费用退余款（买方原因） 缴费：开具正式发票 二手房交易的流程（买受方） 其他约定 房产附属物 装修、家具、电器 户口迁出 市政收费、物业费用、采暖费用 其他服务设置费用 公共维修基金 特殊事件、公共政策约定和承诺 税费承担 合同修改、解除、争议处理 二手房交易的流程（买受方） 合同的效力和解除 无效合同、可变更可撤消合同 主体不适格、内容非法、意思表示不真实 重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危 合同的解除条件： 单方终止合同 单方不完全履行合同 不可抗力 双方特殊约定 二手房交易的流程（买受方） 争议解决 诉讼：向不动产所在地法院提出诉讼解决 仲裁：由指定仲裁机构仲裁解决 以上两者只能选择一种；两种方式时间、费用、流程不同，同样具有法律效力 二手房交易的