海口鸿洲美兰项目整体定位区域规划设计建议.doc

海口鸿洲美兰项目整体定位区域规划设计建议 本报告是严格保密的。 项目的目标与要求 目标 要求 精品项目，是海口市场上的代表之作 使项目成为来海南旅游的必游之地 打造鸿洲公司在海口本地的品牌影响力 计划明年年底开始销售物业 项目首期已设想投入相应的配套，计划投入资金3~5亿 不考虑卖地，不考虑在一级开发中获利 以房地产开发为核心，包括商业地产与度假地产；而非做纯粹的度假区和旅游项目 本报告是严格保密的。 项目背景 关于项目 项目总体占地7600余亩，其中2800余亩为基本农田与集体土地； 项目内部基本农田原本为美兰机场占用农田置换而来，目前多数土地为荒地闲置(土地不肥沃，难以耕种)； 项目得到海口高层领导的大力支持，并表示希望鸿洲集团承担本区域开发的重任； 项目土地获取成本低廉； 项目由于近邻机场，受到机场后续发展规划的影响，建筑限高，并有噪音影响。 关于企业 在深圳和三亚有成功的项目开发经验； 本项目规模超过以往开发项目； 企业目前处于三亚项目收获期，自有资金充裕，融资渠道通畅； 企业有自己的酒店经营管理团队和商业招商基础 本报告是严格保密的。 世联对项目的判断 由于农田用地历史原因和政府领导的支持，对于项目内部基本农田的利用具有与政府博弈的软性条件； 作为超大规模项目开发，必然要求持续经营、长期发展，因此为物业创造持续的价值支撑是必然要求；单纯物业销售的模式不利于本项目发展； 项目取地成本低廉意味着投资回收期短，盈利潜力大，早期建设投入能够在较短时期内回收； 企业具备不动产经营基础条件，商业、酒店等经营性物业可作为项目发力点 本报告是严格保密的。 围绕上述条件，项目组成员在持续一个月的紧张工作中进行了大量的实地调查与研究 参考数据 国内外案例研究 访谈 实地调研 政府官员访谈8位： 海口市土地储备中心主任 海口市规划局人士 美兰区国土局局长 美兰规划局人士 江东招商办主任 高尔夫人士3位 东山高尔夫销售经理 美视高尔夫市场销售经理 高尔夫旅行社总经理 旅游专业人士2位 某大型旅行社经理 海口市旅游局科长 楼盘销售经理 及代表7位 海蓝椰风，长信水城，荣域，阳光西海岸，江南城，西景豪苑等 调研区域： 海口各城市板块 区域调研内容： 项目周边及地块勘察 海口宏观经济情况 海口城市发展现状 海口城市总体规划 海口房地产市场状况 海口旅游现状 海口高尔夫现状 海口高尔夫物业 海口大规模低密度、中高端房地产在售（预售）项目 本项目实地查勘 世联平台 海口市政府规划局网站 海口市旅游局网站 海口市房地产网站 世界旅游组织统计资料 国外旅游官方网站 美兰国际机场官方网站 …… 度假区项目研究案例： 西班牙阿里巴里群岛 美国夏威夷毛伊岛 澳大利亚黄金海岸 地中海塞浦路斯 泰国芭堤雅 日本大阪 美国塞班岛 韩国济州岛 …… 本报告是严格保密的。 报告内容结构 项目整体 发展战略 项目本体 分析 市场 价值解构 机场 影响研究 项目概念 规划示意 开发计划 与核心配套 高层次 成本分析 项目属性 与核心 问题界定 案例借鉴 项目阶段 发展策略 本报告是严格保密的。 海口人文资源交通优势明显，城市发展以热带滨海资源为基础，突出综合配套优势，是整个海南的核心，呈现典型的二元复合结构的城市职能 海南岛为热带海岛度假胜地，度假客户主要集中在海口与三亚两个城市。 省会海口，城市功能齐全，生活配套完善，为海南游客的中转站， 对外特色职能包括热带滨海旅游城市、适宜居住的特色城市、国家历史文化名城和国家开发南海海洋资源主要基地等几大方面，呈典型的二元制结构。 海口 三亚 3小时车程 Cancun 夏威夷 巴拉德罗 海南岛 区域特点 本报告是严格保密的。 受北部海洋资源和南部生态资源影响，海口城市板块向东西方向迅速扩张，三大主要组团，分别承担政治中心、经济中心、文化中心和交通枢纽等四大基本职能 西海岸长流组团 市政府西迁长流组团，推动城市西拓发展；重点拓展面向岛内、岛外综合功能（滨海旅游、科研文教、办公居住与工业等），西海岸已成为海口重点发展的新区 城市中心组团 海甸岛、填海区、工业大道构成了海口城市综合配套的核心区域，重点完善面向岛内综合中心功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等） 东海岸江东组团 兼俱生态资源、滨海资源、机场资源等，重点拓展面向岛外现代综合服务功能（旅游度假、休闲体育、科研文教、办公居住与工业等） 城市发展格局 本报告是严格保密的。 江东组团发展区域位于南渡江东侧，是海口城市复合职能的重要补充和延伸，按照整体发展战略的东优要求，突出生态环境，重点拓展面向岛外现代综合服务功能 江东组团 东优战略