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房地产行业：房价、房市、房企 房价、房市、房企 ---2011 年房地产年度策略报告 报告要点 ?? 本篇策略报告主要从三个角度来分析整个房地产市场，我们以分析房 价为起点，系统的论述了房价上涨的原因；同时论述了市场出现的各 种热点问题，包括一二线城市、二三级市场、保障性住房、商业与住 宅等；最后我们把目光投向房地产企业，延续我们中期的思路论述了 当前主流房地产企业面临的困境以及我们看好的商业模式。 ?? 我们认为本轮房价的上涨主要源于以下几个方面：第一是源自于全球 量化宽松的货币政策使得投资性需求爆发以及超强的通胀预期；第二 是由于土地的供应结构性不足引起，；第三是由于再融资的限制使得绝 大多数地产公司融资成本上升引起。从结果来看，目前房价已从一线 城市传导到了二三线城市。 ?? 对于房地产市场的思考，我们认为未来调控的重点将会转向二手房市 场；保障性住房面临着完善立法的要求，未来保障性住房需要有着明 晰的地位；另外我们仍然认为大都市化仍然是未来城市发展的方向； 今年以来商业地产无论从销售还是租金方面都得到较大幅度的提高， 我们认为至今年起商业地产很可能进入繁荣期。 ?? 对于房地产企业来说，我们延续中期策略的思路，我们认为影响企业 估值的因素主要是影响房地产开发企业发展速度以及盈利能力的基本 要素，这些基本要素概括起来说就是融资、土地与税收。目前这几个 方面的因素仍然是市场调控的重点，住宅开发类地产估值下移已成定 局，但我们对于住宅开发类的地产比之今年相对要乐观，仍然看好商 业地产、旅游地产。在公司标的方面，我们推荐经过 09 年战略休整之 后，已经重新回到增长轨道万科；推荐毛利低点已过的保利；推荐新 兴商业模式代表的世茂股份；另外我们看好 NAV 折价最高的泛海建设。 房地产服务业方面，随着地产服务业明年政策方向明朗，我们相信该 子行业发展速度将再提高，行业内整合力度将增强，有利于龙头企业 发展，推荐世联地产。 行业相对市场表现（近 12 个月） -45% -36% -27% -18% -9% 0% 9% 2009/11 2010/2 2010/5 2010/8 房地产 沪深300 资料来源：Wind 资讯 行业内跟踪公司比较 PE PB EV/EBITDA PE PB EV/EBITDA 相关研究 《食之无味，弃之可惜---房地产 10 月月报》 2010-11-3 《中国房地产政策研究系列之四—土地增值税专 题》2010-10-22 《 城 市 更 新 --- 快 速 城 市 化 过 程 的 机 会 》 2010-10-21 分析师： 苏雪晶 (8621 suxj@cjsc4 执业证书编号：S0490209010200 联系人： 杨靖凤 (8621) yangjf@cjsc 房地产行业 行业深度 研究报告 维持“长期看好”评级 2010-12-14 2 请阅读最后一页评级说明和重要声明 正文目录 房价---二三线城市成为主角 ..................................................................6 量化宽松货币政策 ................................................................................................. 7 真的是“刚需”吗？ ............................................................................................. 8 成本推动 ............................................................................................................... 9 房市......................................................................................................14 二手房是未来调控新思路 ...................................................................................... 14 大城市化经典路径在延续 ........................................................................