文档详情

常见案例解析金凤.docx

发布:2017-03-21约5.6千字共5页下载文档
文本预览下载声明
常见案例分析案例一:李某在小区内丢失三辆自行车后,拒绝缴纳物业管理费,结果被物业公司告上法庭。04年初,李某所在的小区物业公司催缴03年度物业管理费。李某认为自己缴纳的管理费中包含保安费,可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全。物业公司称,保安只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安=交通事故几及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件,应由公安机关负责处理,鱼物业公司无关。因双方意见不一,李某拒绝缴纳03年的物业管理费。物业公司无奈诉至法院,要求被告李某给付404缘物业管理费。 问题:李某是否应付03年的物业管理费?为什么? 分析:当然应该交物业管理费,他本人考虑的只是自己的理解,不了解物业方的实际义务和责任。至于丢车的责任赔偿问题来说,小区保安是有巡逻的义务而且还必须按要求(具体要求在物业公司投标文件中会有提到,比如:多大区域划分一名保安、巡逻路线、巡逻频率也就是多少小时一次等等)实行。如物业方能证明自己按照了服务合同约定安排足够人员巡逻,那么责任由他本人自负。案例二:三个六岁的男孩小明、小强和小超一起在所居住的楼道里玩,发现楼顶层的门没有锁,于是便跑到楼顶上嬉戏。后来三人发生争执,小明、小超即用身边的水泥片打小强,小强向楼顶围墙的一侧后退,小明、小超追打,结果一块水泥片飞过围墙下落,正好打在在院子里玩耍的小女孩小玲头部,致其当场昏迷。物业公司保安员发现后立即送医院,经抢救脱险。小玲住院30天,花费医疗费等18000元。事后,小玲的家长向物业公司及小明、小超的家长提出赔偿请求。物业公司认为伤害是由小明、小超直接引起,事发后物业公司又积极送医院,已尽了管理职责,不应再承担赔偿责任。而小明家长推脱说打中小玲的水泥片不是自己孩子投掷的,不想赔偿。小超家长认为小玲受伤是多种因素导致,4方均应担责.问题:评价各被告的说法.结合你学的法律法规和专业知识,谈谈你的看法和理由。 分析:第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。 后人发生争执,小明、小超即用身边的水泥片打小强,证明该顶楼有水泥片,物业管理公司日常在巡查的过程中,发现水泥片在楼顶,是存在小孩嬉戏打闹的隐患的,物业公司未能及时清理导致第三者人身受到损失,应该承担责任,其责任的大小,应取决于《物业管理协议》其次,监护人应当承担赔偿责任。 案例三:房改后,新埠港务公司住宅区设立了新埠物业管理公司。目前,新埠物业管理公司只提供保安和环卫服务,每月向每户只收2元的各项服务费。一天,海天商场为新埠港务公司住宅区的便民店送货,司机小谭到达住宅门卫处递交出入卡后,开车驶入住宅区。为了赶时间,车速较快,没注意而将正在穿越马路行动缓慢的姚女士撞成重伤。姚女士因此花去11万元医疗费,经协商,其中海天商场及事故责任人同意支付10万元,剩余的1万元由新埠物业管理公司支付,另支付5000元的营养费。新埠物业管理公司认为他们没有责任,不同意支付1.5万元的费用。你对新埠物业管理公司的说法有什么看法和建议?分析: 如果小区内设有“道路限速”标志和“路面指引标识”清晰的话,物业管理公司可以免责,但前提是姚女士从那个方面指责物业公司有过失。如果单单从上述文字原因仅为“车速过快”的话,“道路限速”标志和“路面指引标识”为物业公司是否免责的关键!但同时又要这间物业公司和住宅小区签订的《物业服务合同》是否里面有约定“道路交通管理”为责任条款?虽然楼主你说的这个物业公司接管时只提供保安和环卫服务,但很难从这点看清物业管理的义务和责任,要细看《物业服务合同》才知道的。如果这个小区没有其它物业公司提供服务,如工程属于有偿服务性质、绿化也偿于有偿服务性质,则三级物业服务标准当中,没有明确对物业公司有对业主档案、社区文化等服务必要项,此时,这间物业公司已经可以看成是“整体化管理”,而不是单纯意义上面的保安和环卫服务。所以首先看事主方的指责过失项是什么?(只能是过失,物业管理公司没有对人身和财产安全赔偿的义务,这点是绝对肯定的),然后看《物业服务合同》当中的责任义务范围是否包含事主指出的过失项,最后看,物业管理公司是否有针对过失项进行“免责艺术处理”。 案例四:2008年6月,实行封闭式管理的某高档住宅小区业主王某决定对自己所有的11幢401室卫生间进行改造装修,结果由于装修过程中破坏了地面的结构层和防水层,致使3楼的李某饱受天花板渗水之苦,从此王、李两家关系
显示全部
相似文档