常见案例解析金凤.docx

常见案例分析案例一：李某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝缴纳物业管理费，结果被物业公司告上法庭。04年初，李某所在的小区物业公司催缴03年度物业管理费。李某认为自己缴纳的管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全。物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安=交通事故几及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，鱼物业公司无关。因双方意见不一，李某拒绝缴纳03年的物业管理费。物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付404缘物业管理费。 问题：李某是否应付03年的物业管理费？为什么？ 分析：当然应该交物业管理费，他本人考虑的只是自己的理解，不了解物业方的实际义务和责任。至于丢车的责任赔偿问题来说，小区保安是有巡逻的义务而且还必须按要求（具体要求在物业公司投标文件中会有提到，比如：多大区域划分一名保安、巡逻路线、巡逻频率也就是多少小时一次等等）实行。如物业方能证明自己按照了服务合同约定安排足够人员巡逻，那么责任由他本人自负。案例二：三个六岁的男孩小明、小强和小超一起在所居住的楼道里玩，发现楼顶层的门没有锁，于是便跑到楼顶上嬉戏。后来三人发生争执，小明、小超即用身边的水泥片打小强，小强向楼顶围墙的一侧后退，小明、小超追打，结果一块水泥片飞过围墙下落，正好打在在院子里玩耍的小女孩小玲头部，致其当场昏迷。物业公司保安员发现后立即送医院，经抢救脱险。小玲住院30天，花费医疗费等18000元。事后，小玲的家长向物业公司及小明、小超的家长提出赔偿请求。物业公司认为伤害是由小明、小超直接引起，事发后物业公司又积极送医院，已尽了管理职责，不应再承担赔偿责任。而小明家长推脱说打中小玲的水泥片不是自己孩子投掷的，不想赔偿。小超家长认为小玲受伤是多种因素导致,4方均应担责．问题：评价各被告的说法．结合你学的法律法规和专业知识，谈谈你的看法和理由。 分析：第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 后人发生争执，小明、小超即用身边的水泥片打小强，证明该顶楼有水泥片，物业管理公司日常在巡查的过程中，发现水泥片在楼顶，是存在小孩嬉戏打闹的隐患的，物业公司未能及时清理导致第三者人身受到损失，应该承担责任，其责任的大小，应取决于《物业管理协议》其次，监护人应当承担赔偿责任。 案例三：房改后，新埠港务公司住宅区设立了新埠物业管理公司。目前，新埠物业管理公司只提供保安和环卫服务，每月向每户只收2元的各项服务费。一天，海天商场为新埠港务公司住宅区的便民店送货，司机小谭到达住宅门卫处递交出入卡后，开车驶入住宅区。为了赶时间，车速较快，没注意而将正在穿越马路行动缓慢的姚女士撞成重伤。姚女士因此花去11万元医疗费，经协商，其中海天商场及事故责任人同意支付10万元，剩余的1万元由新埠物业管理公司支付，另支付5000元的营养费。新埠物业管理公司认为他们没有责任，不同意支付1.5万元的费用。你对新埠物业管理公司的说法有什么看法和建议？分析： 如果小区内设有“道路限速”标志和“路面指引标识”清晰的话，物业管理公司可以免责，但前提是姚女士从那个方面指责物业公司有过失。如果单单从上述文字原因仅为“车速过快”的话，“道路限速”标志和“路面指引标识”为物业公司是否免责的关键！但同时又要这间物业公司和住宅小区签订的《物业服务合同》是否里面有约定“道路交通管理”为责任条款？虽然楼主你说的这个物业公司接管时只提供保安和环卫服务，但很难从这点看清物业管理的义务和责任，要细看《物业服务合同》才知道的。如果这个小区没有其它物业公司提供服务，如工程属于有偿服务性质、绿化也偿于有偿服务性质，则三级物业服务标准当中，没有明确对物业公司有对业主档案、社区文化等服务必要项，此时，这间物业公司已经可以看成是“整体化管理”，而不是单纯意义上面的保安和环卫服务。所以首先看事主方的指责过失项是什么？（只能是过失，物业管理公司没有对人身和财产安全赔偿的义务，这点是绝对肯定的），然后看《物业服务合同》当中的责任义务范围是否包含事主指出的过失项，最后看，物业管理公司是否有针对过失项进行“免责艺术处理”。 案例四：2008年6月，实行封闭式管理的某高档住宅小区业主王某决定对自己所有的11幢401室卫生间进行改造装修，结果由于装修过程中破坏了地面的结构层和防水层，致使3楼的李某饱受天花板渗水之苦，从此王、李两家关系