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28 《现代经济》 2008 年第7 卷第11 期（总第100 期） 北京房地产现状、发展趋势和对策研究 韩洪涛 （中国建设银行北京分行信贷审批部，北京 100053） 摘要：改革开放三十年来，北京房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。进入2008 年，北京房地产价格已经连续十年上涨，而近期发生的美国次贷危机引发金融海啸，中国乃至全球经济放缓等等，这一切会对北京房 地产市场产生什么样的影响，北京房地产的明天究竟如何成为各界人士普遍关注的问题。本文在分析北京房地产现状的基础上，仔细 探究了造成这一现状的原因，并对北京房地产未来发展趋势做出了预测，同时针对存在的问题提出了一些有益的建议。 关键词：北京房地产；趋势分析；对策 一、北京房地产现状和原因分析 楼盘多、有后续开发项目的开发商降价幅度大。例如“龙之湾嘉 （一）北京房地产现状。概括目前北京房地产现状，那就是交 园”、“绿港家园”项目的开发商对调价持观望态度，分析其原因主 易冷清，成交量低迷,房地产价格涨幅明显回落，开发商表现各 要为：①项目已实现销售3/4 以上，目前项目销售已接近尾声，只 异。 剩尾盘，开发商资金回收压力不大；②开发商无后续开发项目，后 北京市统计局 “2008 年前三季度北京市房地产市场运行情 续资金需求不多；③项目在其所在地区具有较大竞争优势，降价 况”数据显示，北京的房价平均水平三年来首次出现松动下降。 压力小。而对于万科、远洋、长江实业等开发商，其待销售楼盘较 2008 年9 月份，北京房屋销售价格比去年同期上涨6.9% ，涨幅比 多，未来仍有待开发项目，开发商通过大幅降价措施，激发客户购 上月回落2 个百分点，房价平均水平的绝对值比 8 月份下降 买或投资愿望，吸引人气，为后期项目涨价留有余地。 0.2％ ，为2005 年以来首次出现下降。从2003 年下半年以来，国 4 、开发商“三延”策略应对“过冬”。多数开发商通过延迟开 家和北京针对房地产发展过快采取的一系列调控措施的效应在 工、延长工期、延期上市来应对即使降价短期也见不到成效的寒 今年集中显现。今年一月份以来，北京房地产价格水平的上涨幅 冬。如万科新开盘虽然降价，但仅开一栋，与前期开盘量相比，明 度出现明显回落，9 月份房价环比出现了3 年来的首次下降，标 显开工不足。富力、珠江均表示放缓新开工项目的速度，近期没有 志着北京房价开始松动。受国内外经济形势的影响，今年前三季 新盘推出。开发商称其为以销定产，以保留更多的现金为主。 度北京房地产投资同比下降8.1％ （上年同期为增长17.5％），房 （二）造成北京房地产现状原因分析 地产业增加值同比下降了 18.6％ ，其中住宅投资同比下降 1、前期价格涨幅过高，有内在调整的需要。2005、2006、2007 15.7％，经济适用房投资同比增长37.2％。 年是房价快速上涨的三年，“抢房潮”席卷京城。与之相伴的“怪 北京地区各家开发商面对当前房地产销售价格调整的大趋 象”是，北京楼市的“供应量、销售量和价格”同时增长，多个楼盘 势，表现各异，价格调整、营销策略各有不同，可以概括为以下几 排号还难求一房。以万年花城为例，这个处于西南三环外的楼盘， 个特点： 在2006 年的三个月的时间内经历了房价的飙升奇迹————— 1 月 1、存量盘小降价，部分新开盘大降价。对多数开发商来说，正 份，销售价格5700 元／ 平方米，3 月份达到了6600 元／ 平方米，拟在 在销售中的存量楼盘对外报价维持不降，但通过不同的付款方式 5 月发售的四期均价在7000 元／ 平方米左右，此后，其价格仍不断 分别给予9.5-9.8 的折让。而“中粮万科”、“远洋地产”等几家知名 攀升。截止2008 年11 月，万年花城四期价格已达12000 元/平方 开发商，通过开