万科项目前期工作计划.doc

万科项目前期工作计划 篇一：万科-项目前期开发工作计划 目 录 ? 重要说明 ............................................. 1 1. 项目范围与管理目标： ................................. 2 2. 进度管理 ............................................ 3 3. 项目前期开发风险管理 ................................. 4 ? 重要说明 1、本计划属于公司二级计划；与计划体系其它计划的关系及起始点如下： 2、本计划的格式由总经理办公室维护； 3、本计划文本的拟稿部门为万创公司； 4、本计划的责任人为第一负责人； 5、本计划的变更程序如下：“万创提出变更申请-〉总办审议通过-〉公司总经理签署。” 6、 万创公司可根据本计划起草本部门更具操作性的详细工作计划。 1. 项目范围与管理目标： 1.1 产品范围描述： 1.1.1 政府批准的规划指标： 1.1.2 公司已经明确的项目产品定位： 描述性语言 1.2 管理范围说明： 1.3 项目的经营管理目标： 1.3.1 利润分期实现表： 1.3.2 进度目标见2章。 1.3.3 风险管理目标：提前识别项目前期开发阶段面临的运作管理风 险，分析其发生的可能性及可能的后果，制定应对预案，并在风险发生时给予及时处理。详细的风险管理内容见3章。 2. 进度管理 重要说明： 项目前期开发进度控制性里程碑的制订及调整流程为：万创公司召集各专业部门制订—〉总办审议通过—〉公司领导审批。 2.1 项目前期开发工作进度控制目标（xxxxxxlt;年月日审批生效） 2.1.1 制定项目前期开发进度控制目标的前提条件 例： ? x年x月前，成功购得项目相关A地块 ? 地块内没有大规模的文物、古迹 ? …… 2.1.2 项目前期开发进度控制性里程碑 应至少包括如下方面： 1. 上一版计划相比，计划变更的内容说明。 2. 项目开发关键路径的描述。 3. 项目管理过程中一些非常规措施的说明。 3. 项目前期开发风险管理 篇二：万科项目前期策划全流程 万科项目前期策划全流程，营销人都要懂万科项目前期策划全流程，营销人都要懂 万科项目前期策划流程到底有什么与众不同之处，本文从可行性研究、项目定位以及市场推广3个大的方面进行介绍。 整体看点 可行性研究：市场分析→市场预测→财务评估等 项目定位：SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析 市场推广：卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略 可行性研究 ?1.市场分析 包括宏观市场和区域市场。 ?2.市场预测 包括供给预测、需求预测、价格预测。 ?3.收入、成本、费用预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。 ?4.财务评估 （1）静态指标：成本利润率、销售利润率； （2）动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期。 ?5.盈亏平衡分析 关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。 ?6.敏感性分析 反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。 ?7.风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。 项目研究 ?1.宏观环境分析 （1）经济环境：包括宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）；重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）；城市经济状况（GDP、人均收入等）；城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）；人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）。 （2）房地产市场环境：结构及其规模（一、二、三级市场）；板块布局（热点区域）；行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）。 ?2.项目价值分析 （1）区位价值分析：产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）；街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）。 （2）项目资源分析：自然（山景、海景、湖景等）、人文景观；交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）；配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等） ?3.竞争环境分析 （1）同区位、同类型、同价位竞争项目分析； （2）经典楼盘分析：包括产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点）；推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）；销售策略；其他成功因素。 （3）成功案例分析：主要包括：开发策略 、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素。 ?4.潜在客户分析 （1）确定研究对象：主要包括周边客群、历史客群、特有客群、投资客群、新生客群； （2