住宅区项目前期工作实施计划（3版）.doc

职工住宅区项目前期工作 实 施 计 划 2012年11月30日  目 录 一、职工住宅区项目选址 二、用地规模测算 三、项目建设主体 四、启动下一步工作计划 五、前期工作实施计划 一、职工住宅区项目选址 （一）选址考虑的因素 1、自然因素 （1）地势坡度：住宅土地利用中的理想坡度是0.3-2%。 （2）地质承载力：地质承载力的好坏直接影响勘探和桩基工程费用。 （3）气象：主要考虑风况。 2、经济技术因素 包括拟选地的协作条件、规划基础设施、人口素质与数量等。 3、社会因素 （1）安定与治安状况 （2）附近房地产的情况 （3）城市化进程 4、环境因素: （1）绿化程度：靠近公园、绿地、树林的地块是较好的住宅区位。 （2）视觉效果：住宅区位选择要关注远景，如周边山体、河流、建筑的搭配和视觉效果是否有利于借景等。 （3）先行试验区总体规划： （二）项目选址的原则 1、交通便利原则 2、环境适宜原则 （1）自然环境：住宅选址最好选择空气、水土无污染、无电磁辐射，地形地貌平整易布局、地势位于先行试验区上风区，绿化程度较高的区域。 （2）人文环境：注重周边的人口素质和数量等。 3、设施齐备原则：基础配套设施齐全。 4、安全的原则：防洪、防震、防地质灾害等。 5、实事求是的原则：对多个选址调查研究，进行科学分析和比选。 6、节约项目用地原则。 （三）项目选址的要求 根据上述基本原则，可以分解为以下具体要求： 1、交通便利标准：选址应闹中取静，交通方便。 2、人口素质和数量：是判断人文环境优劣的标准。 3、环境适宜性：选址应处于公园、绿地、树林的地块。并且注重远景，周围是否有山体、河流等。 4、基础配套设施：选址应处于规划基础配套设施齐全区域，利于生活便利。 5、风况：地势应位于上风区。根据冬季刮东北-北北东风，夏季刮南南西风，春秋季是风向过渡季，以东北东风为主的情况进行筛选。 6、地势坡度和标高：适当的坡度有利于美化建筑设计造型，地势高可以适当防洪、防地质灾害。 7、土地权属情况：主要对土地征收进展情况进行了解，判断是否具备施工条件。 （四）项目选址的比选 根据职工住宅区项目选址考虑的因素和选址的原则和要求，结合先行试验区总体规划，我们从人口素质和数量、环境适宜性以及基础配套设施等角度出发，经过反复研究，现场踏勘，了解当地的地形、地貌、气候等特征，提出了3个选址方案进行比选。选址方案图和各项信息比较表如下： 职工住宅区选址方案图 职工住宅区选址土地利用规划图（规划用地性质都为一类居住用地） 选址方案各项信息比较表 地块 项目 选址一 选址二 选址三 地块具体位置 新村港东南面,规划高尔夫社区北边。 背靠牛白岭,规划高尔夫社区东边。 背靠南湾岭,规划高尔夫社区西南边。 地块面积（亩） 每个选址用地规模都为100～150亩 地块形状 规划用地性质 一类居住用地 一类居住用地 一类居住用地 周边用地性质 北面为旅馆用地，周围是一类居住用地和娱乐康体用地-高尔夫。 周围是娱乐康体用地-高尔夫，以及一类居住用地。 周围是娱乐康体用地-高尔夫，以及一类居住用地。 附近交通情况 依附1条规划主干道。 依附1条规划主干道。 依附1条规划主干道。 土地权属情况 隶属大墩村 隶属大墩村 隶属大墩村 土地现状情况 农作物、西瓜地 松树、椰子树、荒地。 辣椒、荒地。 地势坡度和标高 较陡处为4.6%；标高▽24.5米～▽35.9米。 较陡处为5.3%；标高▽27.6米～▽40.5米。 较陡处为4.1%；标高▽16.9米～▽26.5米。 风况 冬季刮东北-北北东风，夏季刮南南西风，春秋季是风向过渡季，以东北东风为主，风向过渡时间极短。 选址方案的优点和缺点对照表 地块 优点 缺点 选址一 环境适宜性较好。周围是娱乐康体用地-高尔夫。可望新村港，远眺南湾岭、牛白岭。地势较高不会出现洪涝灾害，土地隶属大墩村，征地赔偿工作已基本完成，可以立即动工。根据风况推测，大部分时间处于上风区。 离大墩村村民安置区较近，人文环境相对较差；离规划高尔夫球洞较近，比较喧闹；离海边较近，家用电器容易被腐蚀损坏。 选址二 环境适宜性较好。周围是娱乐康体用地-高尔夫。背靠牛白岭，面朝淡水湖。可远眺新村港、南湾岭。地势较高不会出现洪涝灾害，土地隶属大墩村，征地赔偿工作已基本完成，可以立即动工。附近无规划高尔夫球洞，以及旅馆商业区，今后各项目陆续建设也不受影响，相当安静。 目前规划路尚未修建，交通相对不便利。 选址三 环境适宜性较好。周围是娱乐康体用地-高尔夫，面朝新村港，背靠南湾岭，可远眺牛白岭。地势较高不会出现洪涝灾害，土地隶属大墩村，征地赔偿工作已基本完成，可以立即动工。 根据风况推测，大部分时间处于下风区；离海边较近，家用电器容易被腐蚀损坏；常有军用飞机训练，噪