【管理】xx物业管理有限公司工程部运作手册.doc

第一章 人员架构及管理范围 1.1 架构图 总人数：39人 物业管理工程部的主要职责 工程部负责： 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养 日常运行管理 对业主、租户开展有偿服务 对装修工程进行监督管理 对物业设施提出完善、整改方案 具体包括以下内容： 在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。 负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。 加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。 根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。 制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。 根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，变配电室、冷冻机房、热交换室、楼宇中央控制室等可能需要24小时值班；夜间值班从实际需要出发，由值班工程师带领技术工人组成。 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。 紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工素质的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总经理、总工程师及专业工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。 推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、蒸汽、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，以提高环保和成本控制的效益。 负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。 收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。 负责组织物业各种设备的备件确定、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。 经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及应用维修新技术，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。 检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理公司所定的规章和安全标准施工。 解答物业管理部一切有关工程之问题及查询，处理物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。 制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。 外判维修保养 把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的存仓，皆外判给合格的承造商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修保养的设备有： 制冷机组 电/扶梯 空调自控机组 电话交换主机 消防报警系统 保安技防系统 水处理系统 电脑系统 1.3 工程各班组职责范围 1.3.1 强电专业职责范围 负责整个电气系统的运行和资料管理。 负责发电机的运行管理。 负责所有高低压配电柜、变压器、发电机等设备的维修保养及故障修理。 负责空调、冷冻设备动力电源供给。 负责水泵房等电器设备的维修保养及故障检修。 负责物业公共范围内所有照明设备的保养和故障检修。 负责物业临时供电的安排和计划。 对供电系统不完善的地方，提出整改方案及施工计划。 负责燃油的储存和发放。 配合物业管理处负责向业主、租户提供有偿服务。 详列故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。 负责物业内电/扶梯的运行管理。 负责监督电梯维修公司的维修保养和故障检修工作。 1.3.2 弱电专业职责范围 负责物业的门磁，监控设备，消防警报设备，电话设备，公共广播设备， 楼宇自动管理设备，电视设备，综合布线，信号增强等系统的