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房地产全程策划方案
2009年03月17日 星期二 18:22
目?? 录1、项目投资策划 2、项目规划设计策划 3、项目质量工期策划 4、项目形象策划 5、项目营销推广 6、项目服务策划 7、项目二次策划第一章 项目投资策划???? 项目投资策划是全案最为关键的环节,它反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍,项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。一、项目用地周边环境分析:1、项目土地性质调查?? ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及红线图 ·土地规划使用性质 ·七通一平现状2、项目用地周边环境调查?? ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况 3、地块交通条件调查?? ·地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 ·项目的水、路、空交通状况 ·地块周边的市政道路进入项目地块的址入交通网现状4、周边市政配套设施调查?? ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·娱乐休息设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势判断:1、宏观经济运行状况?? ·国内生产总值:第一产业数量??? 第二产业数量??? 第三产业数量?? ·房地产所占比例及数量?? ·房地产开发景气指数?? ·国家宏观金融政策: 货币政策?? 利率?? 房地产按揭政策?? ·固定资产投资总额: 全国及项目所在地?? 其中房地产开发比重·社会消费品零售总额: 居民消费价格指数?? 商品住宅价格指数?? ·中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规?? ·项目所在地的居民住宅形态及比重 ·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ·政府关于总人口住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析?? ·各种档次商品住宅客户分析 ·商品住宅客户购买行为分析三、土地SWOT(深层次)分析:1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点四、项目市场定位:1、类比竞争楼盘调研?? ·类比竞争楼盘基本资料 ·项目房型结构详析 ·项目规划设计及销售资料 ·综合评判2、项目定位?? ·市场定位:?? 区域定位?? 主力客户群定位?? ·功能定位?? ·建筑风格定位五、项目价值分析:1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念:?? ·商品住宅价值分析法(类比右实现价值分析法):??? 选择可类比项目,确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重,分析可类比项目价值实现的各要素之特征,对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值,根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价。?? ·类比可实现价值决定因素:类比土地价值:??? A、市政交通及直入交通的便利性的差异??? B、项目周边环境的差异:?? 自然和绿化景观的差异??? 教育和人文景观的差异??? 各种污染程度的差异??? 社区素质的差异??? C、周边市政配套便利性的差异: ·项目可提升价值判断:??? A、建筑风格和立面的设计、材质 B、单体户型设计 C、建筑空间布局和环艺设计 D、小区配套和物业管理 E、形象包装和营销策划 F、发展商品牌和实力?? ·价值实现的经济因素: A、经济因素 B、政策因素 2、项目可实现价值分析:?? ·类比楼盘分析与评价?? ·项目价值类比分析:?? 价值提升和实现要素对比分析?? 项目类比价值计算六、项目定价模拟:1、均价的确定:?? ·住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法、有效需求成本加价法??? A、分析有效市场价格范围??? B、确保合理利润率,追加有效需求价格??? 运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟?? ·商品住宅定价法 ·差异性价格系数定价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数) ·各种差异性价格系数的确定:?? 确定基础均价?? 确定系数 确定幅度 ·具体单位定价模拟七、项目投入产出分析: 1、项目经济技术指标模拟 ?? ·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标 2、项目疾苦成本模
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