企业信用评价体系建设初探.doc

企业信用评价体系建设初探 　　摘 要 房地产开发企业信用评价体系建设，既是房地产市场信息对称的要求，也是推进房地产行业管理的要求，在市场经济不断深化的趋势下，成为近年来规范房地产管理工作的研究方向之一。本文将通过对房地产开发企业信用评价建设思路、基本内容和评估原则的探讨，对房地产开发企业信用评价体系建设提出了意见和建议。 　　关键词 房地产开发企业 信用评价体系 　　房地产开发企业信用建设是一个系统工程，作为社会信用体系建设的一项内容，其关键是建立信用的标准体系及评估体系。从社会信用体系的内容可以看出，无论是企业信用、政府信用还是个人信用，其中很重要的一环就是信用评估或称信用评级。因为信用的核心问题是信息不对称问题，信用评级是解决信息不对称问题的关键，通过信用评级可满足市场主体对客观、公正、真实信用信息的需求。信用评估是由具有相关资质的评估中介机构，本着“独立、客观、公正”的评估原则，依据有关法律、法规、规章、制度和科学合理的分类、分行业的评估指标体系，通过规范有序的工作程序和科学的专门方法，在调查、分析、比较、测定基础上，对以经济实体为主体的各经济组织的基本素质、偿债能力、经济实力、信用程度、经营效益及发展前景等诸多方面，做出综合评价的一种有偿服务。信用评估是以简明的符号表示评价结果，以鲜明的立场，科学、客观的态度，独立、公开、公平、公正的原则为社会提供服务，是一种提供、创造信息的劳务活动。信用评估所产生的信息是可共享的，具有鉴定信用和评价资信的功能。 　　一、房地产开发信用评价体系建设的思路 　　房地产开发企业信用评价的基本思路是，从企业信用风险的内涵出发，充分借鉴和参考有关信用评级方法，对影响企业信用状况的各种因素及其变化趋势进行全面系统的考察，在定性分析和定量分析、静态分析和动态分析的基础上，综合评定企业的信用等级。企业信用综合评价，是根据信用风险的内涵，将信用风险分为信用能力和信用意愿两个方面。对信用能力的分析从现金流量和其他现金来源对履行各种契约的保障程度入手，充分考虑宏观经济环境、产业发展趋势、政策和监管措施等企业外部因素和基本经营、管理素质等企业内部因素的影响，从而对企业履行各种契约的能力做出判断，给出企业的信用能力评价。对信用意愿的分析从企业的诚信记录入手，结合信用能力的分析，分析产生各种不良记录的原因，是能力问题还是意愿问题，从而对企业履行各种契约的意愿做出判断，给出企业的信用意愿评价。最后，综合考虑能力和意愿的评析，确定企业的信用等级。在企业信用评级过程中，应当注意把行业特殊性与市场普遍性相结合，充分考虑行业特点；把纵向比较与横向比较相结合，提高分析结果的准确性和可比性。 　　二、房地产开发企业信用评价的基本内容 　　（一）企业客观信用能力 　　企业客观信用能力是指企业近3年开发经营过程中形成的不随主观意志改变的、能体现企业履行信用的能力。这是对企业经营历史的重要总结，也是保障企业未来持续经营和履行信用的基础。企业客观信用能力包括企业的经营年限、注册资本、开发能力、人员素质、银行资信等级和财务信用能力。其中企业的经营年限，是指企业建设与成长的年限，一个具体的房地产开发项目周期至少2～3年。因此对房地产开发企业进行客观全面的信用评价，其周期最少是3年，企业经营年限只有大于3年才能参与评价。企业开发能力是指企业开发经营过程中开发建设的项目总的规模，主要考察企业现有的开发能力和单项开发能力。财务信用能力是通过对企业近3年财务状况的评价，考察企业未来偿债能力、竞争力、发展能力，判断企业是否处于良性发展及识别和控制风险的能力。为准确反映企业信用能力，这个指标体系又可分为偿债能力（长期偿债能力与短期偿债能力）、运营能力、发展能力和盈利能力四方面。 　　（二）企业经营信用情况 　　企业的信用建设应当是建立在法制建设的基础上的。因此，开发企业在经营活动中发生现行法律、法规中罚则部分列举的禁止行为，并经政府主管部门处罚或经查实的，应当扣重分直至采取一票否决。对开发企业经营行为信用的考察评价实质上是在企业合法经营的基础上对企业信用行为的考察评价。即考察企业在各阶段基本合法的经营活动中存在的瑕疵、纰漏和问题。其核心部分是企业在经营全过程中的信用表现，企业大部分活动集中在生产经营，所以这项指标权重应当设置为50%以上。结合房地产行业和房地产开发企业的特点，可以按开发项目的过程分为前期建设、开发建设、销售租赁和前期物业4个阶段。由于企业在各阶段都有大量经营行为，逐项罗列不仅较为繁琐，且容易分类不清会，因此，这项指标的评价方法可以通过评审参评企业是否发生评价标准中列举的企业不良信用行为，并扣相应分数进行评估。因此，罗列的不良行为应当是比较常见或易于判别的，同时其他的类似行为也比较容易参照的。如企业符合所列要求或未