晋吉北路农贸市场招商方案1102.doc

晋吉北路农贸市场招商方案 工作计划与运营思路 1 项目整体运营思路 项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状、发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞争区间、目标群体和竞争者，即掌握项目定位的依据。项目定位准确与否，直接决定了项目未来的运营结果。精准定位，是项目项目运营成功的关键，既能充分体现开发商的发展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以崭新的、具有鲜明、独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为业主、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。 晋吉北路农贸市场项目定位 1）战略定位 打造成都外双楠晋阳商圈首个“社区室内综合农贸市场”。 2）主题定位 贴近生活、自在消费的理念和文化；老百姓最切身关注的市场。 晋吉北路农贸市场布局与规划 晋吉北路农贸市场布局与规划应结合目前整个大楼的整体建筑格局规划，按消费需求和楼层差异不同和便于选购为原则，应合理规划和分配。 负一层至一层为农贸市场交易区。 二层为休闲娱乐场所，主要招商定位为茶楼、网络中心、游戏中心（建议整层或半层招租）。 三层为公司及物业管理办公场所。 四层为公司会所。 1.1 招商计划（此部分针对本栋物业所有层面） （一）第一阶段：负一层农贸市场重点租赁期 针对客户：原先在市场经营的摊主、全市范围内经营此行业的客户，及有小额投资意向的。 主要方案：市场给予经营户免租期（一至三个月）、高开低走的租金政策。 第一年免市场管理费用（只对负一层市场实行）。 推广要点：靠顾客的口碑宣传，主要以坐商为主的招商政策，主要集中精力使前期一层市场开业经营能够稳固正常，促使有投资的客户前来询问租赁信息。 （二）第二阶段：本栋物业全面招商期 针对客户：投资经营自主客户、水果蔬菜连锁店、中小型超市。 主要方案：给予相应免租装修期，低开高走的租金政策 专业的物业管理团队 大量的广告宣传资讯，提升物业知名度 推广要点：在各种媒体做宣传广告、DM资料派发 ，先提升项目的知名度，合理的业态分布，在租金政策上给与经营户大力支持。 1.2 营销计划（此部分方案主要针对本物业的负一层、一层做说明） （一）第一阶段：内部认购期活动（一周） 针对客户：开盘前一周，首先针对蓄水期客户及原有经营户进行推广。 主要方案：发行认购优惠卡仅限66张。 一张优惠卡限购两个铺位。 一个身份证限领一张优惠卡。 持卡购铺可享受一定的折优惠（优惠待定）。 交纳10000元订金可认领优惠卡一张。 主导意图：通过内部认购，让市场内经营户优先认购。 通过内部认购，让市场内经营户享受X折优惠。 通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。 具体操作：采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有认购卡按卡号先排顺序的原则。 推广要点：点明买断经营权与只租赁关系 原先一个摊位一年租金需交XXXX-XXXX元，现在平摊20年的租金后年租金仅需XXXX－XXXX元； 如买断经营权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则每年有X%的租金涨幅； 如买断经营权则可以获得20年经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。 其它要点：在前期宣传上，放出“只卖一半，剩下一半只租不售”的消息，加强铺位的“稀缺性”。 （二）第二阶段：外部投资客户的认购 针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。 主要方案：月月折扣缩小的的推广方案，以每过一月提高2%刺激销售。 第一月购买的享受X折优惠 第二月购买的享受X.X折优惠 第三月购买的享受X.X折优惠 第四月购买的享受X.X折优惠。 第五月购买的享受X.X折优惠。 主导意图：让外来投资客户参与竞争，对内部市场经营户形成压力。 让外来投资客户消化购买，弥补市场的购买力不足。 让外来投资客户消化购买，有利于剩余较差铺位的去化。 具体方案：可委托市场管理公司代为招商并收取租金。 客户也可自行出租，租金高低与管理公司无关，但合同必须附带《市场管理公约》，服从市场统一规划、管理。 推广要点：租金有上涨的可能，投资收益可能更高，另外还有保值增值的可能。 其它要点：作为投资客户，并在合同中确定不得随意变更经营品种并服从市场管理。 1.3 宣传推广方案 （一）、主要广告推广方式 组织人、专业派发队伍进行外围派单，并带客进租售部，配合租售人员完成销售（广告设计另行提供）。 派单人员计划4人，如有需要可要求租售人员配合（租售人员4人）。 （二）、其它铺助推广方式 1、户外广告1-2块：