如皋农贸市场招商方案.doc

工作计划与运营思路 1 项目整体运营思路 项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状、发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞争区间、目标群体和竞争者，即掌握项目定位的依据。项目定位准确与否，直接决定了项目未来的运营结果，定位准确，确保项目运营成功了一半，既能充分体现开发商的发展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以崭新的、具有鲜明、独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为业主、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。 东皋农贸市场项目定位 1)战略定位 打造如皋东部城区核心商圈，老百姓最切身关注的市场 2）主题定位 贴近生活、自在消费的理念和文化 东皋农贸市场布局与规划 东皋农贸市场布局与规划应结合目前整个大楼的整体建筑格局规划，按消费需求和楼层差异不同和便于选购为原则，应合理规划和分配。暂定为： 一层为东皋农贸市场 二层为服饰卖场：主要招商定位为服饰、小商品综合市场 三层休闲娱乐：主要招商定位为大型洗浴中心、足浴中心、KTV酒吧、大型游艺中心。 四至五层为经济型酒店 1.1 招商计划（此部分针对本栋物业所有层面） （一）第一阶段：一层农贸市场重点租赁期（截止3月底） 针对客户：有投资意向，原先在楼市场经营的摊主、全市范围内经营此行业的客户。 主要方案：市场给予经营户免租期、高开低走的租金政策（部分摊位8折优惠） 第一年免市场管理费用（只对一层市场实行） 推广要点：靠顾客的口碑宣传，主要以坐商为主的招商政策，主要集中精力使前期一层市场开业经营能够稳固正常，促使有投资的客户前来询问租赁信息。 （二）第二阶段：本栋物业全面招商期（3月初 --- 8月底） 针对客户：投资经营自主客户， 主要方案：给予相应免租装修期，低开高走的租金政策 专业的物业管理团队 大量的广告宣传资讯，提升物业知名度 推广要点：在各种媒体做宣传广告、DM资料派发 ，先提升项目的知名度，合理的业态分布，在租金政策上给与经营户大力支持。 1.2 营销计划（此部分方案主要针对本物业的一层、二层做说明） （一）第一阶段：内部认购期活动（1个月） 针对客户：一层市场交付使用后一月后，首先针对现有客户进行推广。 主要方案：发行认购优惠卡仅限100张。 一张优惠卡仅限优惠二个铺位。 一人仅限购一张优惠卡。 持卡可享受购铺九折优惠。 交纳3000元订金可认购优惠卡一张。 主导意图：通过内部认购，让市场内经营户优先认购。 通过内部认购，让市场内经营户享受九折优惠。 通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。 具体操作：采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有认购卡按卡号先排顺序的原则。 推广要点：点明买断经营权与只租赁关系 原先一个摊位一年租金需交8000-10000元，现在平摊20年的租金后年租金仅需5000－6000元； 如买断经营权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则有涨租金的可能； 如买断经营权则可以永久经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。 其它要点：在前期宣传上，放出“只卖一半，剩下一半只租不售的”消息，加强铺位的“稀缺性” （二）第二阶段：外部投资客户的认购 针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。 主要方案：月月折扣缩小的的推广方案，以每过一月提高2%刺激销售。 第一月购买的享受9折优惠 第二月购买的享受9.2折优惠 第三月购买的享受9.4折优惠 第四月购买的享受9.6折优惠。 第五月购买的享受9.8折优惠。 主导意图：让外来投资客户参与竞争，对内部市场经营户形成压力。 让外来投资客户消化购买，弥补市场场的购买力不足 让外来投资客户消化购买，有利于剩余较差铺位的去化。 具体方案：第一年可委托市场管理公司代为招商并收取租金。 客户也可自行出租，租金高低与管理公司无关，但必须服从市场统一规划、管理。 推广要点：租金有上涨的可能，投资收益可能更高，另外还有保值增值的可能。 其它要点：作为投资客户，并在合同中确定不得随意变更经营品种并服从市场管理。 1.3 宣传推广方案 （一）、主要广告推广方式 组织人、专业派发队伍进行外围派单，并带客进租售部，配合租售人员完成销售。（广告设计另行提供） 派单人员计划4人，如有需要可要求租售人员配合（租售人员4人） （二）、其它铺助推广方式 1、户外广告1-2块：在项目外墙醒目位置设立户外广告发布（广告设计另行提供） 2、电视广告：计划发布两个月左右；选择在当地收视较高的电视台上