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准确界定居住小区物业管理职责是解决物业管理纠纷的根本途径 2008年12月23日 8:21　xiaoxiao【博客】　浏览：1500次 准确界定居住小区物业管理职责是解决物业管理纠纷的根本途径摘要：目前北京已有4000多个居住小区，商品房居住小区物业管理纠纷已成为社会热点问题之一，并且大有越演越烈之势，已严重影响了人民的正常生活和工作，影响了社会的和谐与稳定。具统计在北京，法院受理物业纠纷案件量在一直上升。2003年是1530件，2005年达到7643件。焦点房地产网之前做过的一个业主调查显示，对物业的满意度只有四成。物业管理定义的歧义，导致政府主管部门、业主、物业管理企业对物业管理的性质、职责、界限、内容等认识模糊，影响了物业管理活动的正常开展。物业管理职责界定不清是引发这些纠纷的主要因素。关键词：物业管理 居住小区 职责界定 一、物业管理纠纷主要表现（一）开发建设遗留问题在物业纠纷中占很大比重 2003年大兴区康盛园小区一业主卫生间屋顶漏水找物业公司报修，要求物业公司免费为他维修，因物业公司未及时修理而拒交物业费。此时距他入住不到一年半。卫生间屋顶漏水还在开发商保修时限以内，该业主应要求开发商，而不是要求物业公司解决卫生间屋顶漏水。北京日报报道市消协对北京市100个居住小区和99个物业管理公司进行的随机抽样调查显示，由开发建设遗留问题的物业纠纷，占小区物业管理的80%。宣武区法院今年1月至3月受理的977件物业管理纠纷案中，70%由开发商遗留问题引发。（二）保安、保洁是业主对物业管理关注的重点1、“水晶城出现打人事件我们该怎么办？”——早上六点一个业主赶八点的飞机,还没到大门,小区保安就上来收钱.不给钱就揪住业主就打.当时大门两边站了三四十个人.都拿着棍子.后面一个业主还是个警官,而且已经亮出了警官证.可他们却照打不误。萧萧落木 2005 2006—09—04 12:52:27发表于焦点房地产网-谈房论市-业委会联盟论坛”。新闻媒体和网上不断能够看到物业公司的保安与业主之间发生冲突的报道，保安甚至成了个别物业公司的打手。2、在物业公司给小区业主提供的各种服务中，日常绝大多数业主眼中看到的是保安的态度好不好，保洁将楼道清扫的是否干净。对物业管理真正应该作的物业管理工作，他们看不到，也不关心，这种现状导致很多物业公司也将保安、保结、和入室维修作为日常物业管理的工作重点来抓。这在许多小区业主对物业公司满意度的调查中得到证实。在小区业主对物业管理满意度设计的调查表中，大多将对保安、保洁的满意度放在前列。（见表一）3、日前美丽园业主委员会诉负责美丽园小区物业管理的北京鸿铭物业公司物业费纠纷案，由于是北京首个业主员会打赢物业费纠纷官司案，引起媒体和社会的极大关注。2005年5月美丽园业委会起诉鸿铭物业公司虚报设备设施数量，大幅度虚抬物业费的收费数额，要求将不当收入返还给业主。9月14日一审法院驳回了业委会的诉讼请求。此后，业委会不服一审判决并上诉，12月，美丽园小区业委会二审胜诉。今年4月份，美丽园业主委员会不同意物业公司申报美丽园为“北京优秀管理居住小区”，美丽园 “北京优秀管理居住小区”被摘牌，业主质询业委会。5月由于鸿铭物业公司提起申诉，同时递交了北京市物业管理协会和五位法学专家签字的意见，北京市一中院裁定该案再审。8月11日美丽园案件再审“维持原判”，法院再次支持了业委会13项诉求中的12项，小区物业费单价由每月每平方米2.72元降为1.58元。法院判决生效后，因物业公司认为降价之后他们没有办法再继续经营下去，决定放弃对美丽园小区的物业管理权，于2006年9月1日突然撤离美丽园。由于鸿铭物业公司的突然撤离，美丽园业主的生活乱了套。一时美丽园变成了一个垃圾园。包括停水、停电等等，社区的保洁工作也度停止了，业主也被迫买矿泉水来应急，给社区的生活造成了很大的影响。部分业主质疑业委会，持不同观点的业主之间对抗激烈。4、为什么在法院终审判决后鸿铭物业公司还要提起申诉？北京市物业管理协会和五位法学专家为什么支持鸿铭物业公司向法院递交对判决的不同看法？为什么鸿铭物业公司在再审后要放弃对美丽园小区的物业管理权？他们的理由是法院判决的1.58元/平方米.月物业费不能满足物业公司对小区进行日常物业管理开支的需要，如果按照法院判决的1.58元/平方米.月物业费对小区进行管理，在保证物业公司不亏损的情况下，就要降低以前的服务标准，而鸿铭物业公司不愿意降低服务标准。那么1.58元/平方米.月物业费能不能满足物业公司对小区进行日常物业管理开支的需要？笔者去美丽园进行了实地考察，在小区考察中看到为了保持小区环境的美观，小区地面停车位没有安装车位锁，出租车停在小区大门外等候。经过与业主交流了解到，美丽